M傳媒 綜合報導
台灣地上權住宅推不動，銀行貸款成數砍半、利率拉高，專家呼籲建立透明評價規則，讓「暫時的家」變「安心的家」。
台灣地上權住宅推出多年，始終難以打入主流市場。銀行公會近期拋出「地上權住宅能否作為退休宅」的討論，引發產官學界關注。然而，房產專家「賣厝阿明」指出，問題核心不在於國人「有土斯有財」的傳統觀念，而在於銀行、估價、買賣三方缺乏一套公平透明的 「年限換算機制」 。
反觀新加坡，同樣是有限期房屋，卻能成為近八成國民的安身立命之所。根據新加坡統計局2025年數據，約77.2% 的居民住在政府組屋（HDB），前總統哈莉瑪也曾長年居住於義順組屋，顯見組屋並非次等選擇。
新加坡組屋為99年租賃權，土地歸國家所有，到期後須歸還政府。但政府設計了多項配套，讓屋主不必擔心「血本無歸」。總理黃循財強調，99年對任何人來說都綽綽有餘，政策目的是確保下一代也能負擔公共住宅，同時讓土地持續活化。
關鍵在於，新加坡政府透過定期翻新與完善管理來維持組屋價值。建屋發展局在屋齡30至40年時啟動「家庭改善計畫」，60至70年時進行結構加固與適老化升級，多數費用由政府買單。此外，銀行對組屋的貸款機制成熟，買賣雙方對剩餘年限對應的價值與貸款條件有穩定預期。
反觀台灣，地上權住宅多為70年期限。民眾持有20年後想轉售，剩餘50年，銀行卻往往以「快要到期」為由，將貸款成數砍至五成以下、利率拉高，買方貸不到錢，賣方也無法以合理價格脫手。
「這不是誰的錯，是整個市場缺乏一個『可使用時間換算機制』。」專家建議，政府、銀行公會或不動產估價機構應共同訂定透明化的年限折舊公式。例如，全新70年地上權住宅價格可訂為附近所有權住宅的七折，之後每年折舊1%至1.5%；銀行則依剩餘年限訂定貸款成數基準，剩50年可貸七成、剩30年貸五成，讓買賣雙方都有所依循。
此外，新加坡的自願提早重建計畫（VERS） 也值得參考。屋齡70年以上的組屋社區，居民可集體投票決定將剩餘屋契賣回政府，換取全新99年屋契的組屋。該計畫預計在2030年代上半期試行，未來將成為老舊組屋更新的主力機制。
專家呼籲，只要建立了「年限換算機制」，銀行不再害怕放貸，買方不再擔心接手困難，地上權住宅就能從「暫時的家」變成「安心的家」，甚至成為退休規劃的可行選項。
