329、520接連失守！928檔期成下半年房市「關鍵風向球」 山哥：這個是唯一變數
【M傳媒／記者綜合報導】今年房市歷經329與520兩大檔期接連「淪陷」，交易量創下近年新低，市場信心全面轉為保守。即將到來的928檔期，將成為下半年房市最重要的風向指標。
329檔期慘澹：預售交屋量不到萬件 創6年新低
根據實價登錄統計，今年329檔期（3至5月）全台預售屋交屋量合計僅9,645件，創下近6年新低。回顧近年表現，2022、2023年交易量皆有2.5萬件以上，景氣高峰2024年更衝上4.6萬件，2025年降至1.2萬件，今年甚至連萬戶門檻都守不住。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，最近兩年的329檔期都有點冷，反映民眾對於短期房價高漲區域，不覺得現在不買明年會更貴，反而等待房價鬆動，觀察是否有更好的出手時機。
520檔期接力冷淡 市場陷入僵局
329檔期慘澹收場後，市場寄望520檔期能稍有回溫。然而，受房價持續高檔、央行選擇性信用管制持續發酵影響，520檔期買氣同樣欲振乏力，來客量與成交組數未見明顯起色。雙北以外區域買氣降溫最為明顯，少數反應較快的開發商已開始放棄挑戰區域高價，回歸市場行情。
曾敬德指出，市場清淡導致開發商不急著推案，新案開案數量減少，交易量持續萎縮，目前仍處於個案表現市場。有品牌力、大基地、具稀有性的個案仍有順銷機會，其餘則面臨滯銷壓力。
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）這樣說
針對當前市場狀況，群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）從第一線業者的角度提出觀察。他直言：「928檔期能不能回溫，價格是唯一變數。市場現在不是沒有買方，而是買方在等——等一個『合理的價格』出現。」
第一，讓利案將是市場溫度計。
山哥觀察，329與520的冷淡已讓部分建商開始動搖，尤其是預售階段銷售率不佳的個案，928檔期可能會看到指標建商帶頭讓利。「過去兩年房價漲太快，現在市場回歸理性，誰先調整價格，誰就能搶到這一波自住買盤。」
第二，低總價產品將成為928檔期主流。
山哥指出，在央行信用管制持續、銀行鑑價保守的環境下，買方的購買力被壓縮，市場將明顯轉向「低總價、2～3房」的產品。「過去那種大坪數、高總價的案子，現在很難賣。928檔期會看到更多建商調整產品策略，迎合自住客的負擔能力。」
第三，個案表現差異化將更極端。
山哥分析，928檔期市場將延續「個案表現」格局，但差異會更極端。「有品牌力、捷運沿線、成熟商圈的案子，只要價格合理，還是能順銷；反觀供給過剩、缺乏建設題材的蛋白區，如果價格不調整，928檔期可能會很慘。」
張惠山給自住買方的建議：現在是「談判權」回歸買方的時候
山哥最後給自住買方一段話：「如果你是自住，不是投資，現在反而是進場的好時機。市場冷的時候，你有更多時間看房子、更多空間談價格、不用跟別人搶。重點是：不要期待房價會大跌，但你可以期待『合理價』出現。928檔期如果有建商帶頭讓利，就是自住客出手的訊號。」
928檔期三大觀察指標
| 指標 |
觀察重點 |
| 指標建商開價 |
是否出現「讓利案」帶頭降價，這是市場溫度計 |
| 低總價產品銷售速度 |
2～3房、總價帶親民的產品是否率先順銷 |
| 中古屋市場連動 |
預售冷卻是否帶動中古屋價格鬆動 |
329與520的接連「淪陷」，確立了房市正處於「高房價後的理性修正期」。買方不急著出手、建商不急著推案，雙方都在等待對方先讓步。山哥認為，928檔期能否回溫，關鍵在於是否有建商願意帶頭讓利試水溫。對自住買方而言，這反而是進場議價的好時機；對建商來說，則是一場產品競爭力與價格策略的殘酷考驗。
