危老、都更容獎大鬆綁！山哥：婚育宅不只要蓋出來，更要有人管

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

行政院於2026年7月16日通過《危老條例》與《都市更新條例》修正草案，規劃取消危老條例落日限制，並透過容積獎勵，鼓勵民間在重建過程中提供婚育宅、社會住宅及社福設施。

我認為，修法方向值得肯定，但容積可以增加、房子可以蓋出來，真正困難的是：婚育宅完工後，究竟由誰負責招租、資格審查、修繕、管理費及住戶退場？

如果這些問題沒有先建立制度，未來可能出現房子捐了，地方政府卻接不住的情況。

危老應回歸建築安全

危老條例取消落日，讓老屋重建成為常態制度，方向正確。臺灣位處地震帶，許多老屋耐震、消防、管線及無障礙設施都已不符現代需求，不能因申請期限屆滿，就不再處理。

但危老與都更仍應維持不同定位。危老的核心是快速排除建築安全風險；都市更新則比較適合處理大範圍街區改善、公共空間與社宅供給。

如果把太多公共任務全部塞進小基地危老案，反而可能讓制度失去快速、單純的優勢。

小基地容積不能無限往上堆

依修法方向，500平方公尺、約151坪以下的小基地，容積獎勵上限將低於大型基地，希望鼓勵地主擴大整合。

這項設計有其必要。部分小基地危老案雖完成重建，卻形成又細又高的「竹筍房」，停車、日照、消防救災與公共空間都未必改善。

但政府不能只是降低小基地獎勵，也應提供鄰地媒合、估價、融資及整合輔導，協助地主把零碎基地整合成較合理的規模。

婚育宅最大的難題是分散管理

草案規劃，危老案捐贈婚育宅後，容積上限最高可能達基準容積1.45倍；都市更新案提供社宅或婚育宅，最高可能達2倍。

雙北土地價值高，新增容積較有機會支應捐贈成本，政策誘因也會比較明顯。

但危老基地通常較小，每個案件可能只捐回一、兩戶婚育宅。未來這些住宅散落在不同私人社區、不同樓層及不同管委會，管理成本可能比整棟社宅更高。