房地合一稅自住400萬免稅額不是人人都有！國稅局：持分賣多少算多少，一屋不能享數個全額優惠！
【M傳媒／記者綜合報導】個人出售自住房地，符合條件者可享有房地合一稅400萬元免稅額，但這筆免稅額並非出售「部分持分」時也能全額扣除！財政部北區國稅局提醒，出售房地權利範圍非全額（1/1）者，免稅額必須按出售權利範圍比例計算，避免同一房屋出現「一屋享有數個400萬元免稅額」的不合理情形。
自住房地免稅額三大要件
依據《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定，適用自住房地免稅額須同時符合三大要件：
-
個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年
-
交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
-
個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過本款規定
符合上述要件者，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分按稅率10%課徵所得稅。但如果該自住房地是多人共有，或個人僅出售部分持分，就只能按出售的權利範圍比例來計算免稅額。
實際案例：出售6/10持分，免稅額只剩240萬
北區國稅局舉例說明，納稅義務人A君於106年買賣取得新北市房地（權利範圍1/1），112年將該房地權利範圍6/10出售給兒子，自行申報課稅所得345萬餘元，並直接扣除全額400萬元免稅額，算出來應納稅額為0元。
然而，國稅局查核後認定，A君雖然符合自住要件，但出售的權利範圍只有6/10，因此免稅額只能按比例計算：
400萬元 × 6/10 = 240萬元
課稅所得345萬餘元超過免稅額240萬元的部分，須按10%稅率補稅10萬餘元！
嚴意情（情情來了） 明深地政士事務所主辦代書這樣說
我們針對實際案例，向「明深地政士事務所」主辦代書、也經營「情情來了」自媒體的嚴意情諮詢專業實務觀點。嚴代書專門處理遺產、繼承、贈與與不動產交易規劃，在產權與契約把關上被不少客戶形容為「最後一道防線」。她特別從實務角度提醒納稅人注意以下幾點：
第一，設籍對象要搞清楚，成年直系親屬不算。
「房地合一自用規定必須是『本人、配偶或未成年子女』設籍，成年直系親屬如父母、兄弟姊妹設籍不算。很多人以為長輩或兄弟設籍也符合自用條件，這是房地合一稅最常見的誤區。我在處理的案件中，常碰到夫妻或兄弟姊妹共同持分出售，但有設籍的人只有其中一位。只有有設籍的那一方能按持分比例主張免稅額，沒有設籍的其他人那部分就無法適用，這點實務上爭議非常多。」
第二，持有滿6年不等於設籍滿6年。
「房屋持有時間長，但戶籍設進去的時間不夠久，或是曾經遷出再遷入，導致設籍中斷，都不符合連續滿6年的要件。」嚴意情強調，設籍時間須重新起算，不能累計。
第三，未成年子女設籍要留意民法成年年齡已調降。
