跟房仲買房 vs 跟自售屋主買房｜成本分析懶人包

賣厝阿明 知識+

買房要找房仲還是直接找屋主？這是很多首購族和換屋族最常糾結的問題。表面上，「省下仲介費」是自售的最大誘因，但實際上的成本差異，遠比「有無仲介費」複雜得多。

一、成本面｜最直接的費用差異

仲介服務費

這是兩者最明顯的成本差距。

• 透過房仲買房：買方通常需支付成交總價的1%～2%作為仲介服務費。以1,000萬的房子為例，仲介費約為10萬～20萬元。

• 跟自售屋主買房：直接省下買方服務費1%～2%。此外，一般透過房仲交易時，賣方通常還需支付4%的仲介服務費，雖然這筆錢名義上是賣方出的，但實務上往往會被墊高在總價裡，等於買方也間接負擔了這筆成本。如果跟自售屋主買房，可以爭取將這4%的賣方服務費也反映在價格談判中，等於有機會省下總共5%～6%的費用。

有地政士指出，省下20萬元就足以添購全套家電，或直接補貼頭期款。

其他規費與稅費

無論透過哪種方式買房，以下費用都是必須支付的固定成本：

費用項目	估算金額
契稅	房屋評定現值的6%
印花稅	房屋及土地評定現值的0.1%
代書費	約1.5萬～4萬元
地政登記規費	房屋評定現值+土地公告現值的0.1%
銀行開辦費	3,000～6,000元
火險地震險	每年約2,000～3,500元
履約保證費	總價的萬分之三至萬分之六

關鍵點：這些費用不管你是找房仲還是找自售屋主，一毛都不會少。真正有差的，只有仲介服務費。

二、跟自售屋主買房的省錢邏輯

選擇與自售屋主交易，可以省下兩筆錢：

費用項目	節省金額（以1,000萬房屋為例）
買方服務費	省下1%～2% ＝ 10萬～20萬
賣方服務費（爭取價差）	爭取4% ＝ 40萬
總計可節省空間	最高約50萬～60萬

不過要提醒的是，賣方服務費這4%並不會自動從總價中扣除，而是要靠你的議價能力去爭取。如果屋主已經把這4%算進定價裡，那你的目標就是說服他反映在成交價上。

三、風險如何控制？｜兩道防線規避98%風險

很多人擔心自售交易缺少房仲把關會有風險，但專家指出，只要堅持兩個原則，就可以規避絕大多數風險：

第一道防線：履約保證程序

買賣雙方將款項交由銀行或建經公司代管，待所有過戶程序完成後，再由銀行將款項撥給賣方。這樣可以確保：

• 買方不會在過戶前就被拿走全部款項