M傳媒房產中心／M編
中央銀行自2024年9月啟動第七波選擇性信用管制，至今已滿21個月。政策效果持續發酵，過熱房市明顯降溫，四大房價指數近期陸續自高點回落，專家指出，市場真正的壓力測試並非現在，而是未來三年即將到來的32萬至36萬戶完工交屋潮，這將決定房市是「軟著陸」還是「硬著陸」。
根據最新數據，包括國泰房地產指數、信義房價指數、政大永慶房價指數及內政部住宅價格指數，均已自前波高峰走跌。儘管各指數統計對象與期間不同，有的反映新推案、有的追蹤中古屋，但趨勢上已顯示，房市從全面上漲轉為盤整與緩跌。
不過，這不代表全台房價同步崩跌。核心地段、低總價與稀缺產品價格仍有支撐，供給量大、前期漲幅過高的區域修正幅度較明顯。市場正走向「交易急凍、價格緩修、區域分化」的降溫格局。
實價登錄顯示，2026年4月預售屋揭露件數僅約4,296件，相較2024年5月高峰的3.8萬餘件，減幅接近89%。這並非整體房市交易量同步崩跌，而是預售市場獨有的急凍現象。
關鍵在於信用管制後，銀行對房貸審核、鑑價與貸款成數轉趨保守。目前自然人第二戶購屋貸款最高成數僅六成且無寬限期，預售屋買方簽約當下看似輕鬆，真正的壓力在於數年後交屋時，銀行願意核貸多少。買方對未來貸款條件缺乏信心，導致預售市場交易大幅萎縮。
市場估計，2026年至2028年間將有32萬至36萬戶新屋完工。專家提醒，這不等於全數是未售餘屋——許多住宅早已在預售階段售出。真正的考題是：買方能否順利取得足夠貸款？能否補足自備款差額？
未來三年可能形成市場新增賣壓的，主要是建商尚未售出的餘屋，以及部分買方無法交屋而轉售或違約的案件。換句話說，風險不是30多萬戶同時湧入市場，而是大量已售預售屋集中交屋後，買方現金流、銀行額度與建商餘屋去化同時受考驗。
過去推案量大、投資比重高、房價漲幅領先的區域，未來確實面臨較大修正壓力。但是否出現明顯下跌，仍要看當地產業、人口、交通與實際未售餘屋量。同一個行政區內，核心生活圈可能成交穩定，外圍大量供給區卻明顯讓利。未來市場不再是「買重劃區就漲」，而是回歸真實居住需求。
央行暫不加碼管制，不代表房價已落底，銀行也不會因此提高貸款成數。買方真正的問題是鑑價不足、貸款成數下降與自備款缺口。下一波完工交屋潮，將是房市的「壓力測試」誰能補足自備款、誰能順利核貸、哪些建商能消化餘屋，才會真正決定市場是穩穩軟著陸，還是繼續向下修正。
