不動產說明書懶人包｜買房別只翻最後一頁！2026新制、5大查核重點一次看懂

文／賣厝阿明知識＋

買房時，房仲通常會拿出一本厚厚的「不動產說明書」。很多人看不懂，就直接翻到最後一頁簽名，但這個動作可能讓自己錯過查封、違建、漏水、出租或土地使用限制等重要資訊。

不動產說明書就像房子的「身分證＋健康檢查表」。只要買賣、租賃或代銷案件委託不動產經紀業處理，說明書應由經紀人簽章，並在解說前由委託人簽章；簽約時還要交給交易相對人簽收。依法，不動產說明書會被視為買賣或租賃契約的一部分，不是僅供參考的廣告資料。

一、不動產說明書有什麼用？

第一，確認房屋產權與實際狀況；第二，讓買方評估價格、貸款及未來轉售風險；第三，發生爭議時，可作為判斷賣方與仲介有沒有據實揭露的重要證據。

因此，房仲口頭說「都沒問題」還不夠，重要承諾應寫進說明書或買賣契約。

先核對屋主是否為登記所有權人，再看土地及建物謄本有沒有抵押權、信託、預告登記、查封、假扣押或其他禁止處分。

若房屋是共有、正在出租、出借或被他人占用，也要確認分管協議、租期及點交方式。有限制登記不一定完全不能買，但必須在契約中明確約定排除方式與期限。

比對主建物、陽台等附屬建物、公設及車位面積，確認廣告坪數是否與權狀相符。

也要查看使用執照及土地使用分區。地籍圖主要用來確認土地位置、形狀及界址，建物測量成果圖則可核對合法登記範圍；要判斷能不能作住宅、開店或重建，還須搭配使用分區及建管資料，不能只看地籍圖。

中古屋應特別檢查漏水、壁癌、違建、未登記增建、樑柱裂縫、鋼筋裸露、火災、天然災害、輻射與混凝土氯離子檢測情形。

非自然死亡的揭露範圍也要看清楚。現行規範要求說明的是「本建物專有部分」在屋主持有期間，是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，並不是無限期調查整棟社區所有歷史。

說明書應在地圖標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施，包括學校、醫院、市場、警察局，也包括變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、加油站、瓦斯行及葬儀社等。

此外，建物內是否設置中繼幫浦機械室、水箱及屋頂基地台，也屬另外應揭露的事項。

交易總價、付款方式、稅費與規費由誰負擔、設備是否贈送、抵押權何時塗銷、違約責任及交屋條件，都要白紙黑字寫清楚。

尤其要確認車位是獨立產權、共有持分或僅有使用權，機械車位還要注意尺寸、載重及管理維修費。

自2026年4月1日起，新版不動產說明書增加兩項重要資訊：

太陽光電設備：成屋及預售屋如有設置太陽光電設備，應記載設備位置。

建築能效標示：成屋如已取得建築能效標示，應揭露能效等級、核發日期及證書效期。

至於混凝土氯離子部分，這次主要是配合法規更新檢測報告名稱及標準用語，並不是要求所有中古屋都必須重新進行海砂屋檢測。

不動產說明書不得寫「內容僅供參考」，也不能要求買方事後繳回；不得使用「受益面積」、「銷售面積」等取代實際所有權面積，更不能宣稱房價一定上漲。

業者也不得用簡化版現況說明書，取代正式不動產說明書。

交屋後發現漏水或其他瑕疵，應立即拍照、錄影、保存鑑定及修繕資料，並以存證信函或其他可證明送達的方式通知賣方與仲介。

法律不是一律規定「交屋後六個月內提出」。依《民法》，買方發現瑕疵後應即通知；解除契約或請求減少價金的權利，原則上可能在通知後六個月未行使，或交付後經過五年而消滅，賣方故意隱瞞時另有例外。

不動產說明書不是簽名用的流程文件，而是買方在出價與簽約前，最後一次完整檢查房屋底細的機會。買房千萬不要只問「能不能貸八成」，更要逐項確認產權、用途、屋況、環境與付款條件，並把所有口頭承諾寫進文件，才能真正保障自己的權益。