2026房貸利率懶人包｜五大銀行利率站上2.3% 青安3.0新制7月16日拍板
文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
2026年想買房，除了房價與自備款，房貸利率、銀行鑑價與實際核貸成數，都是不能忽略的成本。央行信用管制持續，銀行對不動產放款仍採審慎態度，即使符合首購資格，也不代表一定可以貸到最高額度或最低利率。
截至2026年7月16日，央行只公布到5月，因此目前較精確的說法，仍是「2026年前五月房貸利率觀察」。6月數據預計7月22日公布，現階段不宜提前填入尚未發布的數字。
一、五大銀行房貸利率多少？
央行統計的五大銀行，包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行。2026年前五月新承做購屋貸款平均利率如下：
| 月份 | 新承做購屋貸款利率 |
|---|---|
| 1月 | 2.327% |
| 2月 | 2.322% |
| 3月 | 2.306% |
| 4月 | 2.307% |
| 5月 | 2.322% |
前五月最高為1月的2.327%，最低為3月的2.306%，整體都在2.3%左右高檔盤旋。這項數字是當月新承做案件的加權平均，會受到新青安占比、借款人條件與承作產品影響，不等於每個人都能取得2.322%的房貸利率。
二、與低利率年代差多少？
2021年五大銀行新承做購屋貸款利率一度降至約1.35%，2026年初則升至2.3%以上，差距接近1個百分點。
以貸款1,000萬元、30年、本息平均攤還估算，利率由1.348%升至2.327%，每月還款約增加4,800元。房貸不像一般短期消費貸款，一繳可能就是二、三十年，利率只差零點幾個百分點，累積成本仍相當可觀。
三、一般房貸不能只看「最低幾％起」
目前一般首購房貸利率，多數會依借款人的工作收入、信用紀錄、負債比、往來資產、房屋地點、屋齡及銀行鑑價決定。
銀行廣告所寫的「2.4%起」只是最低門檻，不代表所有申請人都能取得。沒有薪轉、資產往來或信用條件普通者，實際利率可能更高；非自住、第二戶或銀行認為流通性較差的物件，利率與貸款成數也可能更不理想。
因此，申貸時不能只問利率，還應比較：
- 實際核貸成數及額度
- 貸款年限與寬限期
- 綁約年限及提前清償違約金
- 開辦費、帳戶管理費等成本
- 利率是固定、分段或機動計息
四、青安新制預計8月1日接棒
現行新青安方案將於2026年7月31日屆期。依7月16日行政院院會前規劃，新版「青安3.0」預計自2026年8月1日實施至2029年7月31日，為期三年，不再只是單純延長現行方案，而是加入年齡、所得、房屋總價及補貼退場等限制。
青安3.0預計維持申請人、配偶及未成年子女名下無自有住宅的基本條件，並新增四項門檻：
年齡限制：申貸人須未滿50歲，且依院會前版本，年齡加上貸款年限不得超過80年。換句話說，49歲申請人不一定能貸滿40年。
所得排富：借款人本人年所得須在200萬元以下，認定的是申貸人個人所得，不是夫妻或家戶合計所得。
