法拍屋首季年增18％「斷頭潮」來了？2024-2026年趨勢曝光
M傳媒／綜合報導
房市交易量急凍、銀行限貸、房貸利率維持高檔，市場不斷傳出「法拍潮要來了」。不過，從2024年至2026年的公開數據來看，台灣法拍市場並未出現大規模斷頭，反而呈現2024年短暫回升、2025年再度探底，到了2026年第一季才出現小幅反彈的走勢。
但解讀法拍數據時，首先要注意統計口徑。內政部的「拍賣移轉棟數」可能涵蓋各類建物，市場研究也有只統計住宅的版本，兩者不能直接放在同一張表比較，否則很容易誤判市場正在暴增或急凍。
2024年上半年，全台建物拍賣移轉共1,840棟，比2023年同期增加約10.3％，但仍是有統計以來的同期低檔。六都以新北市329棟最多，高雄市270棟居次，台北市176棟、台中市164棟、台南市138棟、桃園市131棟。當時六都只有新北與高雄比前一年增加，年增幅分別為44.9％與26.8％。
到了2024年前三季，全台拍賣移轉增加至2,928棟，年增約10.3％，其中新北市達692棟，較前一年同期增加90.6％。不過，這波成長仍建立在前一年基期極低的背景下，不能單憑高成長率就認定房貸違約潮已經爆發。
2025年法拍市場則再度轉冷。上半年全台建物拍賣移轉只有1,516棟，比2024年同期減少324棟，年減17.6％，並創下2003年有統計以來的同期新低。
六都分別為台北市208棟、新北市203棟、桃園市193棟、台中市152棟、台南市99棟及高雄市206棟。台中與台南更寫下近十年同期低點。
為什麼房市這麼冷，法拍屋卻沒有增加？其中一項原因是買方貸款變難。法拍屋本身可能涉及不點交、占用、產權或屋況等風險，銀行在限貸環境下對這類物件的融資更加保守，連想進場投標的買方也可能因資金不足而退場。
此外，近年部分法拍物件拍定價格與一般市場行情差距縮小，過去投資人期待的「法拍甜甜價」愈來愈難找。當利差不足、貸款又不好辦，拍定與移轉量自然下滑。
另一方面，過去房價上漲幅度較大，早期買進的屋主即使發生資金困難，仍可能透過一般市場降價出售，用成交價償還貸款，不一定要等到銀行聲請強制執行。法拍移轉量低，不只代表違約案件少，也可能代表物件在進入法拍前，就已經先在一般市場找到買方。
進入2026年後，市場終於出現些微變化。第一季全台「住宅」拍賣移轉為539棟，較2025年同期的455棟增加84棟，年增18.46％，也比2025年第四季增加19棟。
六都之中，台中第一季住宅拍賣移轉59棟，年增22棟、增幅約59％；台北市比前一年增加18棟，年增約46％；新北市則增加14棟，年增約19％。原先部分資料將台北、新北的「增加棟數」誤寫成拍賣總棟數，解讀時必須特別注意。
第一季年增18％看似驚人，但絕對數量仍只有539棟，而且這是住宅統計，不能直接與2025年上半年1,516棟的全部建物拍賣移轉相加或比較。
國銀房貸違約率雖從谷底約0.06％微升至0.08％，仍處於相對低檔。這代表部分房貸族壓力確實增加，但距離全面性違約仍有距離。
M編觀察
2024年至2026年的法拍走勢，不是一路成長，而是先回升、再探底，最後從極低基期微幅反彈。是否真的形成斷頭潮，仍要持續觀察房貸違約率、法院新收強制執行案件、拍定件數，以及一般中古屋急售物件能否順利成交。
