預售屋待售 2.45 兆元、13.67 萬戶壓境！呂崑富：房市進入「去化優先、資金為王」新紀元
【M 傳媒／綜合報導】
台灣房市正經歷一場前所未有的「預售屋庫存風暴」。根據最新統計，全台預估還有 2.45 兆元、高達 13.67 萬戶 的預售屋待售數量，相當於過去 3 年的總推案量。針對這一嚴峻局勢，中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富（富哥）指出，2026 年是房市結構性調整的關鍵年，市場將從過去「快速擴張」轉向「去化優先、資金為王、個案競爭」的新格局。
一、預售屋庫存大揭秘：六都加新竹縣市占 84%
呂崑富表示，根據永慶房產集團彙整，六都加新竹縣市的預售屋待售數量近 11.49 萬戶、占全國比重超過 84%。其中：
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台中市：近 2.58 萬戶，六都之冠
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桃園市：超過 2 萬戶待去化
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高雄市：超過 2 萬戶待去化
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新北市：約 1.8 萬戶
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台南市：約 1.5 萬戶
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新竹縣市：約 1.4 萬戶
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台北市：約 1.2 萬戶
「台中市成為預售屋庫存壓力最大的城市，」呂崑富分析，近 2.58 萬戶的待售數量，相當於過去 2 年的總推案量。若以每月銷售 300 戶計算，需要 86 個月（約 7 年） 才能完全去化。這一數據，不僅揭露了房市降溫的嚴酷現實，更預示著未來 2-3 年內，建商將面臨前所未有的去化壓力。
二、桃園以南銷售率不到 20% 買氣窒息
根據房仲業者彙整預售屋實價揭露資訊，過去一年半時間，桃園市以南的都會區預售屋買氣慘淡，平均銷售率全數不到 20%。
呂崑富指出，這一現象反映了一個殘酷現實：中南部房市的推案量，已遠遠超過當地剛需與投資客的承受能力。
銷售率表現：
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桃園市：約 18%
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台中市：約 15%
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台南市：約 17%
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高雄市：約 19%
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新竹縣市：約 22%
相對而言，雙北地區表現較穩定，銷售率約 25-30%，主要受惠於生活機能完善、交通建設成熟、產業聚落支撐等因素。
「去年預售建案買氣年減約 70%，可以說出現市場窒息量，」呂崑富分析，主要是民眾現在沒有「不買會更貴」的預期，不急著當下買進。加上央行第七波信用管制、銀行房貸額度緊縮，購屋人貸款成數從過去的 7-8 成，降至現在的 6 成，資金壓力大增。
三、庫存盲區：實際待售存量約 9.6-10.9 萬戶
針對預售屋待售存量，呂崑富指出，統計上存在盲區，實際待售存量可能低於帳面數據：
1. 未扣除地主分回戶、股東戶
由於未扣除地主分回戶、股東戶等戶數，因此實際待售存量會低於帳面數據。預估實際待售存量約為帳面數據的 70-80%，即約 9.6-10.9 萬戶。
2. 2025-2026 年為成交量低谷
2025 與 2026 年是預售屋成交量低谷，平均每月成交量僅約 3,000 餘件，以此基數計算預售屋去化時間會較久。若未來預售屋成交量回升，待售存量消化期也會快速縮短。
3. 區域分化明顯
雙北地區因生活機能完善、交通建設成熟，去化壓力相對較小；桃園以南則因推案量過度集中、機能尚未到位，去化壓力較大。
呂崑富提醒，雖然實際待售存量可能低於帳面數據，但 9.6-10.9 萬戶 的庫存壓力，仍足以讓市場進入長達 2-3 年的去化週期。
四、桃園以南卡關三大原因
呂崑富分析，桃園以南預售建案平均銷售率卡關，主要有以下三大原因：
1. 中南部習慣買成屋
過去中、南部新案市場習慣買賣成屋，但 2017 年美中貿易戰爆發後，又碰上 AI 台廠供應鏈積極設廠，吸引大量就業人口南移，因而翻轉中南部成屋、預售的推案結構。
2. 推案量過度集中
中南部預售案量過度集中在特定重劃區，加深去化壓力。尤其近三年台中、桃園推案戶數已逼近全台 40%，案量擠壓、多殺多的風險浮現。
3. 生活機能尚未到位
部分重劃區生活機能、交通建設尚未完善，買方觀望情緒濃厚，寧願選擇機能成熟的舊市區。
「中南部房市的問題，不是需求消失，而是供給過剩，」呂崑富強調，未來 2-3 年內，中南部建商必須透過「有感降價」、「提升產品力」、「強化生活機能」等方式，才能吸引買方進場。
五、2026 年上半年推案量大減 39.3%
房市降溫效應持續發酵，預售市場推案明顯踩煞車。根據統計，2026 年上半年六都預售推案戶數僅約 2.89 萬戶，較去年同期 4.7657 萬戶 大減 39.3%，總銷金額約 8,354 億元，較去年同期縮減逾 4,000 億元。
六都推案量變化：
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台北市：上半年僅推出 1,574 戶，較去年同期減少 55.7%，總銷金額也明顯腰斬
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台中市：由去年同期 1.3853 萬戶降至 6,746 戶，年減 39.4%
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新北市：年減約 35%
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桃園市：年減約 38%
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台南市：年減約 25%
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高雄市：年減約 28%
呂崑富指出，這一數據反映了一個重要訊號：建商已從「積極擴張」轉向「保守防禦」。在央行第七波信用管制、銀行房貸額度緊縮、國際金融與地緣政治不確定性升高的多重壓力下，建商普遍放慢推案速度，避免庫存壓力過大。
六、2026 年下半年：供給急縮、交屋湧現
呂崑富預估，2026 年下半年房市將出現「供給急縮、交屋湧現」雙重現象，市場將從過去快速擴張轉向「去化優先、資金為王、個案競爭」格局。
預估 2026 年六都全年推案量：
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約 6 萬戶
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總銷規模約 1.5 兆元
