錢都跑去台股了？央行6月18日迎大考　房市盼鬆綁但恐只「救自住、不救房價」

M傳媒房產中心／M編

中央銀行將於本周四、6月18日召開今年第二季理監事會議。相較過去市場只關心利率升不升、房市管制鬆不鬆，這次央行面對的難題更加複雜。

一方面，中東戰事與國際油價波動，可能重新推升輸入型通膨壓力；另一方面，AI與台股熱潮吸引大量資金進場，銀行存款、個人放款與市場資金成本同步出現變化。房地產業則期待，在交易量明顯降溫、預售屋進入交屋高峰之際，央行能否再為自住與換屋需求鬆開一點空間。

然而，這次央行真正要處理的，可能不是單純「救不救房市」，而是資金從房地產轉向股市與大型科技產業後，是否形成新的過度集中風險。

第七波管制有效降溫　但房市問題從炒作轉向交屋

央行自2024年9月推出第七波選擇性信用管制後，透過壓低第二戶、第三戶、高價住宅、法人購屋及建商餘屋貸款成數，限制資金持續流入房地產。

政策效果首先反映在交易量。投資型買盤退場、預售市場降溫，銀行對房貸案件也更重視收入、負債比、擔保品地段與房屋鑑價。

到了2026年3月，央行雖將自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成，但仍維持不得有寬限期，第三戶以上、高價住宅、法人購屋與建商餘屋貸款條件也沒有同步放寬。

這項調整顯示，央行已注意到部分自住與換屋族的資金壓力，卻不代表政策方向已從「打房」轉為「救房」。

現在房市最大的問題，也逐漸從投資炒作，轉為正常交屋與家庭現金流。

不少預售屋買方是在房市高點簽約，原本預估可以貸到八成，如今卻可能遇到銀行鑑價低於成交價、貸款成數不足，甚至需要另外準備數百萬元差額。

對央行而言，若完全不調整，可能傷及真正的首購與換屋需求；但若全面鬆綁，又可能讓市場重新把資金投入房價，造成前一波信用管制效果打折。

房市降溫後資金沒有消失

值得注意的是，房地產交易降溫後，市場資金並沒有憑空消失，而是轉往其他資產。

在AI題材、科技出口與台股行情帶動下，資金大量集中於股票市場。市場甚至出現「四貸同堂」的說法，指部分投資人同時使用房貸、增貸、理財型房貸與信用貸款，將可動用資金投入股市。

投資台股本身並非問題，但如果投資人利用大量借貸擴大槓桿，一旦股市回檔、利率上升或收入中斷，就可能同時衝擊股票部位、家庭現金流與房貸償還能力。

對金融體系而言，過去擔心的是資金過度流向房地產；現在則要留意，資金是否改以另一種形式過度集中在股票與少數大型科技產業。

這也形成當前市場最矛盾的一幕：整體市場看起來不缺錢，但一般購屋族卻覺得房貸愈來愈難辦。

定存單賣不完　不代表銀行真的沒錢

近期央行公開市場操作也出現少見變化。

6月初標售的364天期定期存單，原定發行1,400億元，最終得標金額僅1,297億元，出現不足額發行，得標加權平均利率則升至1.523%。

部分市場解讀認為，這代表銀行資金緊張，錢都跑去股票市場；但這樣的說法仍過度簡化。

定存單不足額，可能代表銀行不願意以目前價格將資金鎖定接近一年，也可能反映銀行對未來利率、放款需求及流動性配置轉趨保守，不能直接等同於整體金融體系缺錢。

真正值得注意的，是銀行取得中長期資金的成本正在上升。