桃園「可負擔宅」爆產權爭議　阿明：可限制轉售，但應讓買方真正當屋主

M傳媒房產中心

桃園市政府推動「可負擔住宅」，希望讓買不起一般商品住宅、卻又不符合社會住宅資格的青年與家庭，多一個安定居住的選項。

相關自治條例已在桃園市議會三讀通過，政策主打以低於市場行情的價格，提供符合資格的家庭承購。不過，制度送往中央後，內政部對產權設計、轉售機制與後續行政管理提出疑慮，也讓這項被視為居住正義新解方的政策，陷入「房價很便宜，但買方到底買到什麼」的爭論。

外界最關心的是，桃園可負擔宅真的能用市價一半買到嗎？

依目前規劃，可負擔住宅售價將低於一般市場行情，外界多以市價五至六成形容，但實際價格仍要依基地位置、土地條件、建築成本及個案規劃決定，並非每一戶都保證打五折。

因此，「市價一半買新房」比較接近政策目標，不是固定售價，也不是每一案都一定適用。

不過，比價格更需要注意的，是承購人究竟取得什麼權利。

依現行制度設計，可負擔住宅將透過信託機制管理。承購人前期取得的，主要是房屋與土地的使用管理權，並不是像一般商品住宅一樣，交屋後立即登記取得完整土地及建物所有權。

換句話說，承購人雖然實際付款、居住，也必須負擔住宅維護與管理責任，卻不能像一般屋主一樣，自由出售、贈與、設定抵押權，或直接在市場上處分房屋。

部分專家因此認為，這類住宅更接近「使用權住宅」。桃園市政府則強調，制度採分階段取得產權，並非承購人永遠無法取得所有權。

但爭議也正出現在這裡。

依現行草案，承購人並不是住滿一定年限、繳清貸款後，就能自動取得完整所有權。目前所列解除管制與所有權移轉條件，主要集中在住宅毀損、重建等特殊狀況。

對一般承購家庭而言，何時能取得產權、能不能繼承、未來是否可用房屋融資，以及政府長期不移轉所有權時該如何處理，仍有許多不確定性。

也就是說，可負擔宅不能被理解成「先便宜買，住幾年後就能變成一般住宅」。

比較接近的說法是，承購人以較低價格取得長期居住機會，同時接受轉售、增值與產權處分限制。

賣厝阿明認為，可負擔宅限制炒作的方向正確，但產權設計不應讓買方長期處於「付了房價、負責繳款，卻還不是完整屋主」的模糊狀態。

制度可改採「所有權移轉＋預告登記＋政府核准制」。

也就是說，符合資格的承購人完成交易後，可以正式取得土地與建物所有權；但政府同時在土地登記簿上辦理預告登記或處分限制。未經主管機關核准，不得買賣、贈與、私下移轉、設定抵押權或以其他方式規避管制。

如此一來，承購人可以成為真正的所有權人，未來在繼承、家庭財產安排與法律保障上也更清楚；政府則可透過核准機制，控制轉售價格、承購資格及移轉對象，避免可負擔住宅流入一般市場炒作。

例如承購人因工作調動、家庭人口改變、離婚、重大疾病或經濟困難，需要出售住宅時，必須先向主管機關申請。主管機關可依原承購價格、物價指數、折舊及修繕狀況核定轉售價格，並要求下一手買方同樣符合資格。

這樣既能保留政策住宅的可負擔性，也能避免買方只能將房屋交回政府、權利保障不足的疑慮。

政策可以限制處分權，但不一定要長期扣住所有權。

如果政府擔心承購人私下出售，可以透過預告登記、禁止處分註記、違約追繳、核准制與優先承購權把關，而不是讓住都中心長期保有全部土地及建物所有權。

目前制度另一個爭議，是房子未來到底能不能漲價。

依政策精神，可負擔住宅原則上不能直接放到一般市場自由出售。未來若承購人退出，可能須由住都中心收回，或透過指定平台轉售，價格也不會完全跟隨市場行情。

因此，與其說可負擔宅「完全不會漲價」，更精確的說法是，房屋增值利益受到限制。