跟房仲買房 vs 跟屋主買房，流程差在哪？一張圖看懂哪種最適合你！
文／賣厝阿明知識＋
「阿明，我到底該找房仲買房，還是直接跟屋主買比較省？」
這大概是阿明被問過最多次的問題之一。今天不廢話，直接用懶人包幫你整理清楚！
先看結論：你是哪種買家？
| 你的狀況 | 建議 |
|---|---|
| 首購族、不懂流程、沒時間做功課、希望有人全程把關 | 找房仲 |
| 熟悉房產買賣、有時間自己查資料、懂法律稅務、想省仲介費 | 自己來 |
一、跟房仲買房：完整7步驟
Step 1：準備階段
設定購屋目標，確認自備款（通常為總價20-30%）與貸款能力。選擇有合法執照、口碑良好的房仲公司。
Step 2：看屋階段
實地勘查屋況，檢查牆壁、地板有無裂縫或漏水，白天與晚上各看一次，確認採光與噪音狀況。參考實價登錄了解區域行情，避免出價過高。
Step 3：出價議價
簽訂「要約書」或支付「斡旋金」，由房仲協助與屋主議價。
斡旋金 vs 要約書，差異一次看懂！
| 比較項目 | 斡旋金 | 要約書 |
|---|---|---|
| 需先付錢嗎？ | 要付一筆現金 | 不用先付錢 |
| 金額怎麼算？ | 市場慣例約總價1%～5%。常見落在5萬～30萬之間，視房價高低調整 | 無需付款 |
| 議價成功後 | 轉為定金，具擔保效力 | 具「預約」效力 |
| 買方反悔 | 斡旋金被沒收 | 須賠總價3%違約金 |
| 賣方反悔 | 須加倍返還定金 | 須賠總價3%違約金 |
| 優點 | 展現誠意，賣方較易接受議價；違約成本較低 | 無需預付資金，降低資金壓力 |
| 缺點 | 需先支付一筆資金，影響現金流 | 恐被認為誠意不足；違約金更高 |
阿明建議： 若預算充足、房屋競爭激烈，想提高成交機會，選斡旋金。若不想先付現金，或擔心斡旋金糾紛，選要約書。無論選哪一種，簽約前務必確認「議價失敗多久內無條件全額退還」等退款條款！
Step 4：簽訂買賣契約
重點檢查：房屋標示（門牌、建號、面積）、付款方式、交屋日期、違約責任。
契約審閱期提醒：
若賣方是建商或企業，依消保法規定，消費者至少有5日以上的契約審閱期。但若賣方是一般自然人（屋主自售） ，通常不適用消保法契約審閱期規定。買方要自己爭取時間仔細看合約！
Step 5：申請貸款與過戶
選擇貸款銀行，比較利率、成數與寬限期。辦理產權移轉登記，買方需負擔契稅（房屋評定現值6%）及代書費（約2～3萬元，會因地區、案件複雜度而異）。
Step 6：驗屋
重點檢查結構、水電設備、門窗五金。發現瑕疵時以書面記錄，要求賣方限期改善。
Step 7：交屋
結清尾款（通常為總價5-10%），取得房屋所有權狀等文件。
二、跟屋主買房（自售）｜買方視角6大步驟
Step 1：尋找自售房源
透過社群媒體（如Threads）、房屋自售平台、591等網站尋找屋主自售的物件。
自售陷阱提醒： 自售可能會接到大量仲介假扮買家的電話，要注意過濾。
