居住正義不能只靠蓋社宅！山哥：讓89.5萬低度使用住宅進入市場，才是下一場硬仗

M傳媒 綜合報導

社會住宅是落實居住正義的重要政策工具，但面對高房價、租屋需求增加與社宅供不應求，光靠政府持續蓋房子，恐怕仍不足以解決臺灣長期累積的居住問題。

群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）認為，社宅有其必要性，卻不應成為所有租屋族的唯一期待。政府除興辦社宅，也應同步改善一般租屋市場、推動專業管理，並設法將適合出租的閒置住宅帶入制度，才能從供給與管理兩端降低租屋壓力。

截至2025年底，中央與地方累計社會住宅「興辦戶數」為12萬2,680戶，社會住宅包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數則達91萬3,867戶。要注意的是，興辦戶數包括已完工及興建中的社宅，不能全部視為已可入住住宅。

社宅有保障，卻永遠有人抽不到

相較一般租屋市場，社宅通常具有租金較低、租期相對穩定、設備較新，以及可連結托育、長照與社福服務等優勢。依現行制度，申請人仍須符合戶籍或就業、就學地點、無自有住宅、所得及財產等資格，各地方政府再依個別社宅訂定招租條件。依法社宅至少應提供40%比例給經濟或社會弱勢者。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，社宅在租金、居住品質、租期及福利資源銜接上，確實優於許多一般民間租屋；但申請人數龐大，資格審查若要比照低收入戶制度，深入查核存款、股票、汽車及其他資產，行政成本與審查時間也會大幅增加。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則表示，政府並非技術上無法查核資產，而是必須投入更多行政量能。在社宅數量有限的情況下，如何讓資源優先提供給真正有迫切需要的人，是制度必須面對的問題。

山哥：社宅不能包辦所有人的居住需求

山哥指出，社宅、社宅包租代管與租金補貼，本來就具有不同功能。

社宅提供實體住宅與較完整的居住保障；包租代管將民間住宅納入制度管理；租金補貼則協助租屋家庭降低短期支出。若不同需求的民眾全部集中申請社宅，社宅再多也可能持續供不應求。

「不是每一個租屋家庭面臨的問題都一樣，有人最需要的是低租金，有人重視穩定租期，也有人只是缺少可靠的管理服務。」山哥認為，政策應依所得、家庭狀況、弱勢程度與居住需求進行分流，不能把所有居住問題都交給新建社宅處理。

不過，社宅不宜只被定位為最弱勢者的「最後一道防線」。依臺灣現行住宅政策，社宅除保障一定比例的弱勢家庭，也提供符合所得、財產及無自有住宅條件的一般民眾申請，其功能同時包括弱勢保障與可負擔住宅供給。

全臺89.5萬戶低度使用住宅，為何不能直接拿來出租？

根據內政部最新統計，2025年下半年全臺低度使用住宅共有89萬4,582宅，占房屋稅籍住宅類宅數9.44%，較2025年上半年減少8萬6,027宅。內政部以每年11月、12月平均每月用電不超過60度，作為下半年低度使用住宅的判定標準。

但低度使用住宅不等於立即可出租的空屋。

其中可能包括等待出售或裝修的住宅、屋況不佳的老屋、偏遠地區住宅、繼承未完成處理的房屋、偶爾使用的第二住宅，以及因產權或家庭因素無法出租的房屋。因此，不能把89.5萬宅全部計入可供出租的市場供給。

真正的政策課題，是找出其中「屋況適合、區位具有需求、產權清楚且屋主願意出租」的住宅，再透過修繕、稅務誘因、租賃保障及包租代管，將其轉化為穩定房源。

內政部也已提出，將六都屋齡50年以下的37.5萬戶低度使用住宅列為優先輔導對象，希望透過包租代管、稅制與修繕配套，提高民間住宅進入租屋市場的意願。這仍是政策推動目標，並不代表37.5萬戶已經完成轉化。

房東為什麼寧可空著，也不願意出租？

山哥觀察，不少房東並非單純追求高租金，而是擔心出租後衍生報稅、修繕、欠租、噪音、房屋毀損與退租爭議。

部分房東寧願讓房子低度使用，也不願面對不確定的租賃風險。若政府只要求房東釋出空屋，卻沒有提供清楚稅制、標準契約與可靠管理，政策很難真正打動屋主。