都更想一坪換一坪？專家：先搞清楚你說的是權狀坪，還是室內坪
M傳媒房產中心／M編
「我家老公寓都更重建，要求一坪換一坪，這樣很過分嗎？」這是不少老屋住戶心中的疑問。從情感上看，住了幾十年的房子，重建後希望室內空間不要變小，確實可以理解；但從都更實務來看，「一坪換一坪」往往不是建商願不願意，而是財務條件能不能成立。
都更分配的核心，不是單純拿舊房坪數換新房坪數，而是「更新後價值怎麼分」。這裡面牽涉土地價值、營建成本、銷售價格、容積獎勵、建商利潤、稅費、規劃設計與銷售風險。只要其中一項條件變動，地主能分回的比例就會跟著改變。
市場常說的「一坪換幾坪」，其實就是分回率。依住展雜誌試算，若新屋售價每坪25萬元，地主分配率可能只有約40%；即使房價拉高到每坪200萬元，地主分配率才可能接近75%。這代表要讓老屋住戶接近「室內一坪換一坪」，必須有很高的新屋單價、很好的基地條件與足夠容積支撐，不是每個社區都做得到。
老公寓和新大樓的坪數邏輯完全不同。老公寓公設低，權狀坪數大多接近室內使用空間；但新大樓必須配置電梯、樓梯間、機電、消防、管道間與公共空間，公設比自然提高。若住戶只看權狀坪數，以為舊屋30坪就能換回新屋30坪，入住後很可能發現室內空間縮水。
