買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂

買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂｜賣厝阿明知識＋

「權狀30坪，怎麼實際住起來感覺只有20坪？」這是許多購屋族共同的疑問。

問題出在你買的坪數，不是全部都能「用」 。房屋權狀上的面積，其實拆成好幾個部分。今天阿明就用一篇懶人包，幫你一次搞懂主建物、附屬建物、大公、小公、車位到底差在哪！

一、權狀坪數的組成：你買的30坪是怎麼來的？

房屋權狀上的總面積，由三個部分組成：

總權狀坪數 ＝ 主建物 ＋ 附屬建物 ＋ 共有部分（公設）

1. 主建物（室內實際可使用面積）

指室內面積，包含客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等。測量範圍從外牆外緣開始算起，若是共用牆面，則以牆壁厚度中心點計算。

阿明提醒： 有些早期興建的公寓會將梯廳、地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。買中古屋時要特別留意！

2. 附屬建物（連接主建物的附加空間）

指與主建物相連的構造，包含陽台、雨遮、露臺、屋簷、花台等。

• 陽台：上方有遮蓋物的平台，會計入銷售坪數

• 雨遮：窗戶或冷氣孔上方遮雨遮陽的構造，依建照申請時間分三種情形：

• 露臺：上方無遮蓋物的平台，可登記為附屬建物或公設

• 花台：凸出牆面、人無法站立的部分，2018年後不可登載在坪數內

3. 共有部分（公設）

指主建物與附屬建物以外的空間，由全體或部分住戶共同分攤持有。這就是大家常說的「公設」。

二、大公 vs 小公：差在哪裡？

公設又可分為 「大公」 和 「小公」 。

大公（全體住戶共同分攤）

由全社區所有住戶共同使用及分攤的設施。

常見大公設施：大廳、管理員室、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、地下室（不含停車格）、機電室、消防設備、屋頂突出物、健身房、交誼廳等。

小公（同層住戶分攤）

由該層特定住戶使用並持分的空間。

常見小公設施：當層的樓梯間、電梯間、走廊、通道、門廳等。

關鍵觀念：同一個社區，公設比可能不一樣！

因為每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，但「小公」比例會因樓層、戶型而不同。所以即使是同一個社區，35坪的房型和48坪的房型，公設比可能相差5%。