廣告主打泳池健身房竟是停車場違建！深坑建案判賠住戶2400萬法院：廣告不實就得賠

M傳媒／綜合報導

買房子時建商廣告主打「四季溫控泳池、健身房、舞蹈教室」，交屋後卻發現這些豪華公設全是利用法定停車空間二次施工的違章建築，面臨隨時被拆除的風險，該怎麼辦？新北市深坑「立益百合花園」的45名住戶選擇集體提告，台北地方法院一審判決建商須賠償每戶約49萬至54萬元，合計總額高達2,400多萬元，成為近年最具代表性的「二工公設」求償成功案例。

廣告豪華公設全是假的住戶入住才知是停車場違建

據了解，「立益百合花園」建案在銷售時，文宣強打四季溫控泳池、健身房、舞蹈教室、兒童遊樂區等多項休閒設施，吸引許多注重生活品質的購屋族進場。然而，住戶陸續入住後才發現，這些廣告中的公共設施，竟然是建商將法定停車空間二次施工改建而成，根本違反建築法規，不僅隨時可能被報拆，更無法合法使用。

45名住戶因此委託律師，主張建商的廣告內容與實際合法現況不符，導致他們以較高價格購入房屋，卻無法享有廣告承諾的設施，房屋價值明顯減損，依民法不完全給付及廣告不實等規定請求損害賠償。

法院認定：廣告構成契約內容建商隱瞞違法事實

台北地方法院一審審理後認定，建商在銷售過程中大量使用泳池、健身房等設施作為賣點，這些廣告已成為買賣契約的一部分。然而，建商卻未向住戶清楚告知上述設施實際上是違法的二次施工，且是利用法定停車空間改建，未來有遭拆除或無法使用之虞。

法院認為，建商顯然未依債之本旨給付，導致住戶所受領的房屋價值減損，判決建商應賠償每戶約49萬至54萬元，合計約2,400多萬元。不過，法院未准許住戶請求的懲罰性賠償金，理由是部分住戶的請求已涉及時效問題，未能全數獲准。

不代表所有二工公設都能賠同一建案後續訴訟出現歧異

值得注意的是，雖然本件一審住戶獲賠2,400萬元，但並非所有購買該建案的住戶都能獲得相同結果。根據後續相關訴訟，同一建案的其他原告，有些因買賣契約中已明文將「廣告內容排除在契約效力之外」，或住戶簽約時明知公設是二次施工，法院因而判決建商免賠或減輕賠償金額。

專家指出，這顯示二次施工的求償結果高度取決於：契約如何記載、廣告是否被明確納入契約、買方是否知悉違法事實等因素。換句話說，若建商在契約中設下「免責條款」，或住戶曾經簽署「二次施工同意書」，事後反悔要求賠償的難度會大幅提高。

律師解析：廣告不實與事前同意是關鍵

不動產律師分析，「立益百合花園」案的重要意義在於：法院明確肯認，建商若以二工違建設施作為主要銷售賣點，卻未誠實告知違法性，導致住戶誤信而高價購屋，即構成廣告不實與不完全給付，住戶可請求價值減損的損害賠償。

但律師也提醒，購屋族若在建商要求下簽署「二次施工同意書」、「工程委託書」或「公設變更確認書」等文件，且文件清楚記載該設施為二次施工、與建照圖說不符，日後要再主張不知情、要求賠償，難度將非常高。

購屋族自保三步驟

專家呼籲，購買附有泳池、健身房、KTV、宴會廳等公共設施的建案時，應做到以下三點自保：

要求建商出示「建築執照藍曬圖」，比對廣告公設位置在圖面上是否為停車空間、機電空間或防空避難室。

勿輕易簽署「二次施工同意書」，若必須簽署，應仔細確認同意範圍，並評估未來遭拆除的風險。

保留所有廣告文宣、DM、銷售人員承諾的錄音或對話紀錄，以備日後舉證廣告不實。

「立益百合花園」的2,400萬判賠金額，無疑為建商敲響警鐘：用違法二次施工的公設當賣點，卻不誠實告知，代價可能非常慘重。但對購屋族來說，最好的保護仍是「簽約前看仔細，同意書別亂蓋」。

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