少子化改變學區置產邏輯！專家：學套投報不如以往 商圈店面更具潛力
文/群義房屋台南和緯加盟店店長吳雨靜
六月畢業季來臨，不少家長開始為即將升上大學的孩子規劃居住問題，除了租屋外，也有人選擇直接在學校周邊購屋，希望兼顧居住需求與資產配置。不過，面對少子化趨勢及學生住宿型態改變，大學周邊置產是否仍具投資價值，成為不少家長關心的課題。
深耕台南房市多年的群義房屋台南和緯加盟店店長吳雨靜表示，過去熱門的學生套房市場已逐漸改變，相較於單純鎖定學生租屋需求，現階段更應重視產品競爭力、商圈發展及未來轉手性，學區置產的思維也與過往有所不同。
吳雨靜指出，受到少子化影響，學生人口逐年下降，加上不少學校宿舍供給充足，傳統學區套房已不如過去搶手。此外，現今學生租屋更重視居住品質，老舊公寓或無電梯產品吸引力明顯下降。以台南地區為例，目前學生套房主流租金約落在每月8,000至12,000元之間，且以具備電梯及完善設備的產品較受青睞。
從投資角度來看，吳雨靜認為，相較於傳統學生套房，大學商圈周邊店面產品更值得長期關注。她表示，隨著學生消費力提升，大學周邊餐飲、零售及生活服務需求穩定，店面不僅擁有較佳的租金收益，也兼具自用、出租及未來轉售等多元彈性。以目前市場行情來看，大學周邊住宅產品租金投報率約為3%至5%，店面則有機會達到5%至8%，在租金收益與資產增值空間上更具優勢。
不過，她也提醒投資人不要只看表面租金收入。房屋空置期間的房貸支出、管理費、設備維修更新，以及包租代管費用等，都是經常被忽略的隱形成本。此外，出租物件無法適用自用住宅優惠稅率，租金收入也須依法申報，相關稅負都應納入投資報酬率計算，才能真實反映獲利情況。
在區位選擇上，吳雨靜建議優先鎖定招生穩定、校譽佳且外地學生比例較高的大學周邊區域。同時也要觀察學校宿舍供給情況，若宿舍床位充足，校外租屋需求自然會受到影響。此外，她也建議選擇具備辦公、醫療或交通機能的複合型商圈，即使寒暑假學生返鄉，仍有其他租屋族群支撐需求，有助降低空置風險並維持租金表現。
除了產品與地段選擇外，稅務規劃也是許多家長容易忽略的重點。吳雨靜表示，不少父母會直接將房屋贈與子女，但由於未來出售時計算房地合一稅的成本基礎可能偏低，容易產生較高稅負。相較之下，若由子女直接購屋，以實際成交價格作為成本依據，未來轉售時計算稅負將更具優勢，有助保留更多獲利空間。
吳雨靜提醒，現今學區置產已不能單純以學生租屋需求作為判斷依據，除了投報率之外，更應評估人口結構、商圈發展、產品競爭力及稅務規劃等因素。「學區置產看的不只是學生，而是商圈未來是否仍有人潮與消費力支撐。」唯有掌握長期發展趨勢，才能兼顧子女居住需求與資產配置效益。
