夫妻換屋也會踩雷！舊屋先生名下、新屋登記太太 土增稅重購退稅恐直接落空
M傳媒房產中心
不少家庭換屋時，會利用土地增值稅重購退稅減輕稅負，但夫妻共同出資、共同居住，不代表土地登記可以隨意安排。地方稅務局提醒，申請土地增值稅重購退稅的重要條件之一，是出售舊土地與購買新土地的所有權人必須為同一人；即使買賣雙方是夫妻，只要土地分別登記在不同人名下，仍可能無法退稅。
依《土地稅法》第35條規定，土地所有權人出售自用住宅用地後，在兩年內完成重購，或先買新屋後在兩年內出售舊屋，只要新購土地地價高於原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，並符合自用住宅相關條件，即可在已繳土地增值稅範圍內申請重購退稅。
不過，實務上最常見的錯誤，就是先生出售自己名下舊屋，購買新屋時卻因貸款、財產配置或家庭安排，將新土地登記在太太名下。
稅務機關指出，夫妻在稅法上仍是不同的土地所有權人。若舊土地由先生出售、新土地由太太取得，即使兩人共同出資、一起設籍及實際居住，也不符合「出售與重購為同一土地所有權人」的要件，無法申請退還土地增值稅。
舉例而言，林先生出售自己名下的自用住宅土地，繳納一筆土地增值稅，兩年內再購買新住宅，但新屋土地只登記在林太太名下。雖然新屋仍由夫妻共同居住，對一般家庭而言看似只是夫妻間的登記安排，但在重購退稅審查上，因前後土地所有權人不同，申請仍可能遭到駁回。
值得注意的是，土地所有權人要求較嚴格，但地上房屋的所有權人則較有彈性。出售與重購土地上的建物，可由土地所有權人本人、配偶或直系親屬持有，不一定非得與土地登記在同一人名下。
換句話說，真正決定土地增值稅重購退稅資格的核心，是「土地」前後是否登記在同一人名下，而不是夫妻是否共同居住，也不是房屋建物登記給誰。
