山哥看房市》養兒防老過時了？以房養老突破656億元 山哥：先把兩件事算清楚
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
台灣進入超高齡社會，愈來愈多長者開始思考，退休生活是否一定要完全依靠子女。
金管會最新統計顯示，截至2026年6月底，國內銀行承作「以房養老」累計核貸1萬1,011件，核貸額度約656億元；較第一季分別增加3.26%及4.45%，呈現穩定成長。北北基仍是最大市場，累計達5,388件、437億元，占全台核貸額度約三分之二。
山哥在房地產市場觀察三十多年，看到這組數字，感受不是「養兒防老已經沒用了」，而是退休觀念正在改變。
過去長輩習慣把房子完整留給下一代；現在則有部分屋主認為，房子是自己工作一輩子累積的資產，與其持有高價不動產，生活上卻缺少現金，不如在不立即出售房屋的情況下，把部分房屋價值轉換成每月生活費、醫療費或長照準備金。
這不代表親情變淡，而是退休安排多了一種選項。
南部成長加快 但市場主力仍在北北基
從區域來看，雲嘉南截至6月底累計核貸943件、約30億元，第二季件數及金額分別季增3.74%及7.32%；高屏地區累計1,223件、約45億元，件數及金額分別季增3.29%及5.32%。
金管會銀行局說明，南部近年成長較快，主要與民眾觀念改變及房價上漲有關。不過，就累計案件與金額來看，以房養老仍高度集中在北北基地區。
山哥認為，房價上漲確實讓長者多了一項可運用的資產，但不能反過來說，只要房價漲了，辦理以房養老就一定划算。
房屋市價高，不等於銀行鑑價一定高；鑑價金額高，也不等於每月可以領到的錢一定足以支應退休生活。最後還是要看貸款成數、撥款年限、利率及每月實際撥付金額。
公股銀行是承作主力
截至2026年6月底，合作金庫累計核貸3,558件、229億元，件數及金額均居市場第一；土地銀行以2,886件、142億元排名第二。
若以核貸金額計算，第一銀行以約113億元排名第三；若以件數計算，華南銀行則以1,780件排名第三。不同統計基準的排名並不相同，因此不能籠統寫成某一家銀行同時位居第三。
各銀行的申請年齡、貸款年限、利率、成數與撥款方式也不完全相同。
例如，合作金庫「幸福滿袋」以房養老貸款適用年滿60歲、信用正常且具完全行為能力者，首次貸款最高可依鑑價核給七成，期限最長35年，採平均法按月定額撥付；利率則依銀行指標利率機動調整。
土地銀行「樂活養老貸款」同樣會依申請人年齡、貸款年限及房屋條件審核；第一銀行則由銀行依房屋價值、借款人年齡等條件評估，再按月撥付款項。
因此，以房養老已是銀行正式提供的退休金融商品，但不代表每一間房子、每一位屋主都能取得相同條件。
