1000萬買地上權、1000萬買中古屋、每月2萬租屋，30年後怎麼選？
文／賣厝阿明知識+
很多人比較買房、地上權住宅和租屋時，常常只看房價或租金，卻忘了一個很重要的成本：房貸利息。
假設同樣用1000萬元來比較，分成三種選擇：第一，用1000萬元買地上權住宅；第二，用1000萬元買一般中古屋；第三，每月2萬元租屋。若買房都用7成貸款，也就是貸款700萬元、自備款300萬元，利率以2.5%、30年本息攤還計算，每月房貸約2.77萬元，30年總利息約295.7萬元。
也就是說，不管你買的是地上權住宅還是一般中古屋，只要同樣貸款700萬元，30年下來都不是只花1000萬元，而是總成本約1295.7萬元，還沒算契稅、代書費、仲介費、裝潢、管理費、修繕、房屋稅、地價稅或地租。
所以這題不能再簡化成「買房1000萬、租屋720萬」。
如果每月租屋2萬元，30年不漲租，總支出是720萬元。租屋的好處是彈性高，工作地點變了可以搬，家庭型態變了可以換，生活需求變了不用被房子綁住。但租金付出去就是居住成本，30年後沒有房子、沒有土地、沒有可出售資產。
租屋買的是自由，不是資產。
如果用1000萬元買一般中古屋，7成貸款30年後，總支出約1295.7萬元。這看起來比租屋720萬元高很多，但差別在於，30年後你還有一間房子與土地持分。房子會變老，管線、電梯、外牆、防水、公共設施都可能要修，但土地持分還在。若地段成熟、生活機能穩定、社區管理正常，未來仍有轉手市場。
所以中古屋買的是資產，不只是使用權。
如果用1000萬元買地上權住宅，同樣7成貸款，30年房貸本息總支出也約1295.7萬元。但地上權住宅最大的問題，是你沒有土地所有權。你買到的是一定年限內的居住與處分權，年限會一天一天減少。
假設原本是70年地上權，住了30年後只剩40年。這時候你要賣，下一手買方一定會重新計算剩餘年限、銀行貸款條件、未來期滿風險與地租成本。你買的時候覺得比所有權住宅便宜，賣的時候，別人也會用「剩餘年限變短」來砍價。
這就是阿明不太把地上權住宅當一般家庭首選的原因。
它不像租屋那麼彈性，因為你買了之後要背房貸、付管理費、負擔修繕，還可能有地租成本。它也不像一般中古屋那麼完整，因為你沒有土地所有權，資產價值會被剩餘年限綁住。
說白一點，地上權住宅卡在中間。
比租屋重，卻不如買房完整。
更現實的是，地上權住宅的貸款條件未必能像一般住宅一樣漂亮。有些銀行對地上權住宅成數較保守、年限較短、利率條件也可能不同。這篇用7成、2.5%、30年試算，是為了簡化比較；實務上，地上權住宅未必真的能取得同樣條件。
