陽台外推、停車位變客廳…法院認證「二次施工」不算瑕疵？關鍵在這動作
M傳媒／綜合報導
買到「二次施工」的房子，牆壁敲掉、陽台變室內、停車位變客廳，算不算重大瑕疵？近來兩則法院判決給出明確答案：若賣方在簽約前已明確告知，且買方知情並簽署同意書，則不構成物之瑕疵，買方事後不得以此要求減價或解約。
案例一：主臥陽台外推 判決：買方看屋3次還蓋章，不能說不知道
根據臺灣高等法院判決，一名上訴人購買總價700萬元的預售屋，交屋後主張主臥室的陽台遭建商「打掉外推」移作室內使用，認為房屋有瑕疵。
但法院調查發現，買方在簽約同時，親筆簽署了「工程委託書」，內容明確記載「將陽台部分移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗」，買方甚至還在變更前後的平面圖上加蓋印章。
更關鍵的是，銷售人員證稱，簽約前已帶看至少3次，並明確告知「二次施工」的做法——會在取得使用執照後，把主臥室的窗框拆除，將陽台納入室內規劃。買方自己也坦承，看屋時確實有看到窗框，也聽到銷售人員說「以後會拆掉」。
法院因此認定，買方事先知情且同意，縱使二次施工違反建築法令，也不能認定為瑕疵，駁回其主張。
案例二：預售屋停車空間變客廳 法院：圖面擺在那，買方應自行注意
另一起發生在臺中的案例，某「公園大鎮」社區建案，建商將建築藍曬圖上的「停車空間」變更為客廳、「騎樓」變更為停車位。事後住戶主張建商未告知，構成不完全給付，要求損害賠償。
但法院審理後發現，建商在預售階段已將建築執照的藍曬圖公開展示，圖上清楚標示一樓客廳位置原為停車空間、停車位位置原為騎樓。銷售人員也證稱，一定會向客戶說明二次施工的範圍，且客戶簽約前須簽署「二次施工同意書」或「客戶工程變更確認書」。
雖然部分住戶因建商遺漏而未簽署同意書，但法院認為，藍曬圖既已公開，買方本可自行比對合約平面圖與藍曬圖的差異，且住戶確實因此增加了室內使用面積並享受利益，難認建商有刻意隱瞞，同樣判決建商免賠。
律師解析：二次施工「合法告知」的三道防線
針對這兩起判決，不動產律師指出，法院判斷二次施工是否構成瑕疵，主要看三點：
簽約前明確告知：賣方（建商或屋主）須在交易前，以口頭或書面方式，向買方說明哪些部分屬於二次施工、與建照圖說不符。
取得買方書面同意：最保險的方式是簽署「工程委託書」、「二次施工同意書」或「客戶工程變更確認書」，白紙黑字留下紀錄。
買方實際看屋可知悉：若二次施工已完成，買方實地查看時以目視即可發現（例如陽台消失、牆面位置與圖面不同），法院較可能認定買方應自行承擔。
律師強調：「知情且同意，就沒有瑕疵。 但如果賣方刻意隱瞞，或提供不實圖說，買方事後仍可主張減少價金或請求損害賠償。」
購屋族注意：簽約前比對「藍曬圖」自保
專家提醒，購買預售屋或新成屋時，若建商或屋主宣稱有「二次施工」、「陽台外推」、「增建空間」，務必要求出示建築執照藍曬圖，比對合約平面圖與藍曬圖的差異。同時，任何同意書、委託書在簽名前都要仔細閱讀，確認自己是否同意二次施工的範圍。
