代銷說「貸款成數不夠是你的問題」？阿明教你3招自保，別被唬了！
文／賣厝阿明知識+
「阿明，我看了一間預售屋，代銷一直說未來增值看好、絕對不會降價。但我問他能不能在合約裡加一條『如果銀行核貸成數不夠，可以無條件解約』，代銷直接回我『這是買家個人的財務問題』，不能簽。」
這種情況，你遇過嗎？
代銷說的其實沒有錯，貸款是買方自己要處理的事，建商確實沒有義務幫你擔保銀行會貸多少錢。 但這不代表你完全沒有保障。內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」裡，早就內建了「貸款成數不足」的處理機制！
代銷為什麼不願加這條款？
建商和代銷拒絕在合約中加註「貸款不足無條件解約」條款，主要有兩個原因：
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建商不願為買方的個人信用狀況背書。萬一你因為個人信用瑕疵、收入證明不足導致貸不到款，建商等於要替你承擔風險。
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建商蓋房子需要龐大資金，若大量客戶因貸款問題解約，會造成資金被卡住。
阿明說白話： 站在建商的角度，他們只負責「蓋房子」，不負責「保證你能貸到錢」。但這不代表你沒有保障，只是保障藏在你看不懂的合約裡。
內政部定型化契約第18條：你的「隱藏版保命符」
根據《消費者保護法》規定，即便合約沒有寫，內政部公告的定型化契約條款，仍視同契約的一部分。
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18條，針對「貸款成數不足」明確規定了處理方式：
情況一：差額在「預定貸款金額30%以內」
賣方（建商）同意以原承諾貸款相同年限及條件，由買方分期清償。
舉例： 你原本預計貸款1,000萬（總價的8成），結果銀行只核貸850萬，差額150萬，在30%以內。建商必須同意讓你分期償還這150萬，不能直接要求你一次補足或解約。
情況二：差額「超過」預定貸款金額30%
買賣雙方得解除契約，且賣方不得收取違約金。
