3600萬叔姪房地買賣「完美避稅」？專家拆解三關金流：關鍵在「不能直接匯」
M傳媒房產中心／綜合報導
親屬間買賣房地產，最常被國稅局以「二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論」來課稅。不過，近期一個叔姪間高達3600萬元的房產交易案例，卻因為「金流零斷點」，被專家譽為「教科書級別示範」。
「金流斷點」是親屬買賣的生死線
宜蘭專業房仲地政士邱明芳分析，二親等間買賣若要免課贈與稅，關鍵在於「能提出支付價款的確實證明」，且這筆錢不能是賣方借給買方或由賣方擔保借款。只要金流有一絲破綻，國稅局就會認定是「假買賣、真贈與」。
本次案例中，陳君（化名）以3600萬元向叔叔購買房產，透過三關資金巧妙安排，成功讓國稅局認定為真實買賣。
第一關：460萬簽約款（父母合贈）
陳君的父母各贈與230萬元。由於2026年每人每年贈與免稅額為244萬元，父母兩人的贈與額均在免稅額內，合計460萬元完全免稅，但必須依法申報取得免稅證明書。
第二關：640萬第二期款（配偶贈與）
這是全案「最容易出錯」的一步。依《遺產及贈與稅法》第20條，配偶相互贈與財產不計入贈與總額。但邱明芳警告，這640萬元絕對不能從陳君配偶的帳戶直接匯給叔叔，否則在國稅局眼中會變成「配偶贈與給叔叔」，超過244萬免稅額的部分就要被課稅。
