預售市場急凍、換屋族卡關！房貸壓力比房價更可怕 專家：真正的風險是「雙貸」壓身
M傳媒房產中心／M編
房市交易持續降溫，預售市場買氣明顯縮水。根據實價登錄資料，今年前四個月部分都會區預售屋成交量較高峰時期大幅衰退，市場交易明顯降溫，預售市場已從過去的熱銷景象，轉向買方觀望、建商保守推案的新局面。
受到衝擊的不只是建商與代銷，而是有實際居住需求的換屋族。
近年在央行信用管制、銀行自主控管不動產放款及授信條件趨嚴影響下，許多原本想「三房換四房」、「小宅換大宅」的家庭，開始面臨資金調度困難。銀行在有限授信額度下，放款審核更加保守，部分換屋族即使收入穩定，也可能因同時持有舊屋貸款與新屋貸款，而面臨負債比不足、收支比過高，甚至無法順利核貸的問題。
房仲業者指出，許多民眾誤以為只要符合收入條件，銀行就一定願意放款，但實務上，銀行除了評估收入，也會計算整體負債能力。當舊屋房貸尚未清償，又要申辦新屋房貸時，兩筆房貸會同時列入負債計算，若每月房貸支出占收入比例過高，銀行可能降低貸款成數，甚至直接婉拒承作。
也因此，不少換屋族開始考慮利用「先買後賣」方式完成換屋，再向銀行申請換屋切結，希望新屋不要被視為第二戶貸款。
切結制度並非人人適用
若申請人未能依約於期限內出售舊屋，銀行可能依契約約定調整貸款條件，包括要求補足貸款成數差額、取消寬限期，甚至依契約內容辦理後續風險控管。因此，切結制度比較適合已有明確售屋計畫、對舊屋出售有把握的換屋族，而不是把它當成延後賣屋的保證。
