買房一年就想增貸？賣厝阿明：不是不能問，但銀行會先懷疑你現金流出問題
文／賣厝阿明知識+
最近有網友在臉書《買房知識家》社團發問：「請問買房一年可以增貸嗎？有沒有什麼例外條件？有經驗的人可以分享增貸眉角嗎？」
阿明先講結論：買房一年不是絕對不能增貸，但現在這個房市氛圍下，真的不建議隨便碰。
因為你才剛買房一年，就跑去跟銀行說要增貸，銀行第一個反應通常不是「恭喜你資產增值」，而是會先想：「你是不是缺錢？是不是現金流出問題？是不是當初買太滿？」
這才是重點。
很多人以為房子買了，只要有房屋作抵押，銀行就會願意再借錢。以前房市熱、鑑價往上、銀行資金寬鬆時，這種想法還比較有機會。但現在不一樣，央行信用管制還在，銀行審核保守，房市又進入量縮價盤整，買房一年就想增貸，難度會比過去高很多。
銀行看增貸，主要看幾件事。
第一，看原本貸款成數
如果你當初買房只貸5成、6成，代表房子還有抵押空間，銀行可能願意評估增貸。因為即使重新鑑價後，原貸款餘額加上增貸金額，還可能沒有超過銀行可接受的擔保成數。
但如果你當初已經貸到7成、8成，那空間就很小了。尤其現在銀行鑑價不一定比你當初買價高，甚至可能更保守。你以為房子買了會增值，銀行可能認為現在成交量冷，價格不能亂抓。
所以，若當初已經貸滿，現在想增貸，銀行很可能直接搖頭。
第二，看你買房後有沒有正常還款
才買一年，還款紀錄其實不長。銀行會看你這一年有沒有遲繳、信用卡循環、信貸增加、負債比升高、收入是否穩定。如果你這一年財務狀況變差，或又多了其他借款，那銀行更會把你歸類為高風險客戶。
買房一年就增貸，最怕讓銀行覺得你不是資產配置，而是資金周轉。
這兩者差很多。
第三，看增貸用途
你說要裝潢、整修、醫療、教育、資金調度，銀行會分開看。如果是合理用途，文件清楚，還有機會談；但如果銀行懷疑你增貸資金是要拿去買第二間房、投資預售屋、補股票保證金、還高利息債務，那審核會更保守。
現在銀行最怕的就是房貸資金被拿去繼續炒房或加槓桿。
所以你要增貸，不是嘴巴說說就好，要準備清楚用途、收入證明、還款來源與財務規劃。
第四，看房子是否真的有增值空間
增貸不是你買多少，銀行就用多少來估。銀行看的是擔保品價值，也就是重新鑑價後，這間房現在值多少。
如果你買在高點、附近成交變少、同社區有人降價出售，銀行鑑價可能不會漂亮。你以為房價沒有跌，銀行卻可能因市場保守，把鑑價壓低。
