買中古屋變「漏水屋」！賣方現況說明勾無漏水仍判賠28萬 M傳媒：不知道，不代表不用負責
M傳媒房產中心／M編
中古屋交易最怕什麼？不是屋齡老，而是交屋後才發現「漏水」。
一名女子購買中古屋後，原以為可以順利入住，沒想到交屋不久便發現3樓住家浴室漏水，水還一路滲到2樓住戶浴室天花板。經專業鑑定後，確認漏水原因為浴室防水層失效。由於前屋主在交易時於不動產現況說明書勾選「無漏水」、「近一年未修復漏水」，買方因此提告求償75萬餘元。
法院審理後認定，賣方雖辯稱自己不知道房屋有漏水問題，但民法上的物之瑕疵擔保責任，並不以賣方是否故意隱匿或是否知情為唯一前提。依《民法》第354條，出賣人對買受人應擔保買賣標的物在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。
根據判決內容，買方於2024年向賣方購買中古屋，雙方簽訂不動產買賣契約時，賣方在現況說明書上勾選房屋沒有漏水，也沒有近一年內修復漏水情形。沒想到交屋後，買方發現浴室出現滲漏，且已影響樓下住戶天花板，遂委請專業鑑定並提起訴訟。
賣方則喊冤，表示過去雖曾聽2樓住戶提過天花板角落有滲水痕跡，但自己查看時並未發現漏水，因此才依照自身認知填寫現況說明書，並非故意隱瞞。事後得知漏水後，也曾表示願意配合修繕，只是未被買方接受，因此認為自己不應負違約責任。
不過，法院委由土木技師公會鑑定後，認定漏水原因為3樓浴室淋浴區排水管與地坪交接處防水層失效，導致水分滲漏至2樓。鑑定估算，3樓浴室修繕費為26萬3693元，2樓受損木作天花板修復費為1萬9577元，合計28萬3270元。
法院認為，房屋浴室防水層失效，已影響房屋正常使用功能，屬於買賣標的物瑕疵。賣方即使主張自己不知情，也不能因此完全免除瑕疵擔保責任。
這點也是中古屋買賣最常見的誤解。
很多賣方以為，只要不是故意隱瞞，或自己真的不知道房屋有漏水，事後就不用負責。但法律上的瑕疵擔保責任，重點在於交付的房屋是否具有應有品質與通常使用功能，而不是只看賣方有沒有惡意。
買方方面，法院也不是照單全收。
本案買方原本求償75萬4020元，除了修繕費，也主張違約金以及房屋因漏水造成交易價值減損。不過法院認為，本案漏水並非重大結構性損害，完成修繕後即可恢復正常使用，也不會造成市場交易價值下降，因此不採認所謂「污名化」價值減損。
