管理費每月5千元嚇退買方！專家:小社區「8＋4智慧管理」
【M傳媒／房產中心】
「權狀30多坪，每月管理費竟然超過5,000元，而且幾乎每隔一、兩年就調漲一次。」
近日有網友分享，自己居住的社區戶數不多，卻配置24小時保全與物業服務，每戶分攤的管理費愈來愈高。鄰居準備出售房屋時，部分買方聽到每月管理費金額後也打退堂鼓，讓住戶擔心高額管理費將影響房屋流通性。
不少首購族看房時，只計算頭期款與房貸，卻忘了管理費、車位清潔費、公共水電與臨時修繕費，同樣是長期持有成本。房貸總有還完的一天，管理費卻可能隨著薪資、物價與設備老化持續增加，因此也被市場稱為「隱形房貸」。
戶數少、服務多，每戶分攤自然高
社區管理費最大宗支出通常是保全、總幹事、清潔與機電人員的人事費，其次才是公共水電、電梯保養、消防檢查、景觀維護及公共設施修繕。
同樣需要24小時保全，300戶社區與30戶社區的管理人力可能相差不大，但能分攤成本的戶數卻差了十倍。小型社區雖然住戶單純、電梯不擁擠，卻容易因戶數不足，讓每一戶承擔更高的人事費。
如果社區還有游泳池、健身房、機械車位、多部電梯及大型景觀設施，後續維護成本只會愈來愈高。
小社區別硬撐三班制，可改「8＋4」搭配智慧管理
面對人事成本持續增加，小型社區不一定非得維持傳統24小時三班保全。若社區治安、住戶結構與出入狀況允許，可以透過區分所有權人會議討論，改採二班制，甚至採取「8＋4」人力配置。
所謂「8＋4」，可以是一名物業人員固定服務8小時，再於早晚上下班、包裹配送或訪客較多的尖峰時段，增加4小時兼職或機動人力。夜間及非尖峰時段，則搭配智慧門禁、雲端對講、監視系統、車牌辨識、電子包裹櫃與遠端保全。
這種模式不是單純把保全裁掉，而是把有限人力放在最需要的時間，再用科技處理門禁、收件與異常通報，降低全天候駐點的人事成本。
不過，智慧管理也不是裝幾支監視器就完成。社區仍須建立停電、設備故障、火災、電梯受困及陌生人闖入時的緊急處理流程，並確認遠端保全能否即時派員。高齡住戶較多、出入口複雜或公共設施繁多的社區，也未必適合完全取消夜間人力。
真正合理的做法，是依社區規模與需求調整，而不是為了維持「24小時有人坐在大廳」的表面規格，讓所有住戶長期負擔過高管理費。
