文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
6月底主要房仲業者陸續公布6月交易表現，從數字來看，市場沒有延續5月的明顯回溫，部分品牌出現月減，但若拉回去年同期比較，多數仍維持年增。這代表房市不是突然轉熱，也不是重新急凍，而是進入一個「短線有波動、長線看分化」的新階段。
以房仲業者公布的內部統計來看，永慶房產集團6月交易量月減6%、年增16%；台灣房屋月增1.2%、年增13.9%；中信房屋月減3.8%、年增1.5%；住商機構月減11.6%、年增35.8%。月減的原因，除了6月工作天數較少，也受到端午連假、梅雨與大雨影響，看屋與簽約節奏自然會被打亂。
山哥認為，6月買氣回落，不宜直接解讀成市場又轉冷。
真正要觀察的是，買方還在不在、價格有沒有讓、銀行資金有沒有鬆動。現在市場最大的變化，是買方不再追價，賣方也不能再用過去多頭時期的心態開價。只要價格回到合理區間，自住與置產需求仍然存在。
央行總裁楊金龍先前表示，選擇性信用管制「就到這裡」，市場解讀為政策不再加碼的訊號，但這不代表房貸環境立刻全面寬鬆。山哥提醒，銀行對成數、利率與鑑價仍然審慎，買方不能只聽到「不加碼」就衝動進場，仍要回到自己的現金流與貸款條件。
另一方面，台股高檔震盪，確實讓部分資金開始思考資產配置。有些投資人獲利了結後，會把資金轉向相對穩定的不動產，尤其蛋黃區、生活機能成熟、出租需求穩定的產品，仍有一定支撐。不過，資金外溢不是全面行情，它只會挑區域、挑產品、挑價格。
山哥觀察，下半年房市比較可能走向溫和回穩。首購、自住、換屋需求會是市場主力，但產品條件會更加分化。地段好、總價可負擔、屋況清楚、賣方願意談的房子，成交機會會提高；反過來，開價過高、屋況複雜、貸款成數不足的物件，仍會卡在市場上。
山哥提醒，房市最緊繃的階段或許正在過去，但不代表買房可以不做功課。現在不是閉著眼買都會漲的年代，而是誰能看懂資金、政策、區域與產品條件，誰才有機會在盤整期買到相對安全的位置。下半年房市不看激情，看的是價格誠意與現金流紀律。
