日圓便宜就衝日本買房？台人赴日置產熱 專家示警：最怕不是買貴，是賣不掉
M傳媒／綜合報導
日圓近年一路走貶，讓不少台灣民眾赴日旅遊大喊「好便宜」，也帶動一波日本房產投資熱。從東京、大阪、京都到北海道，不少房仲、商仲與網紅主打「日圓低點」、「觀光復甦」、「民宿高投報」，吸引台灣買方前進日本置產。
不過，專家提醒，現在赴日買房最該注意的，不是能不能買，也不是看起來有多便宜，而是買了之後「能不能退場」。
有房產專家直言，日本房不是不能買，但台灣人最怕用台灣房市邏輯去買日本房。台灣買方習慣認為房子放久會漲、老屋有土地價值、地段好就有人接手，但日本市場更重視屋齡、耐震、管理、修繕與人口流動。有些物件看似低價，真正麻煩的是買了之後不好租、不好管，更不好賣。
近年日圓貶值，確實讓台灣買方覺得日本房產「變便宜」，但專家指出，匯率便宜不等於房子便宜。尤其東京核心區房價在外資、本地資金與觀光題材帶動下，部分物件價格早已被推高。買方若只看到日圓折扣，卻忽略房價本身已經上漲，可能只是用便宜日圓，買到已經漲高的房子。
專家分析，海外置產至少有三大風險。第一是匯率風險。台灣買方用台幣換日圓買房，未來收租、出售也都是日圓計價。如果日圓繼續貶值，租金換回台幣後可能縮水；如果日圓升值，也要看房子本身是否有買方願意接手，並非匯率有利就一定賺錢。
第二是市場風險。日本房市不是單一市場，東京核心區、大阪市中心、京都觀光區、北海道度假區與地方老屋，完全是不同邏輯。東京蛋黃區雖然流動性較佳，但價格也高；地方老屋看似便宜，卻可能面臨人口外流、屋齡老化與轉手困難。觀光區民宿雖然有題材，但政策、鄰里與管理限制也更多。
第三是經營風險。許多銷售話術會把日本房產和民宿收益綁在一起，強調觀光客回流、短租需求強、投報率漂亮。但專家提醒，買房收租和經營民宿是兩回事。民宿要面對入住率、淡旺季、清潔費、平台抽成、客訴、鄰居投訴、垃圾處理、消防規範與地方政府限制，不是買了房子就能全年穩定收錢。
尤其部分公寓大樓本身管理規約可能禁止短租，或地方政府對民宿營業有更嚴格限制。若買方簽約前沒有確認物件是否能合法經營，原本想像中的「高投報民宿」，最後可能變成只能長租，甚至空置。
此外，近期也有市場人士提醒，台灣人最容易踩雷的，是把日本老屋當成台灣老屋。台灣老屋常被買方連結到土地價值、都更想像與保值概念，但日本市場對建物折舊觀念更明顯。屋齡、耐震標準、修繕積立金與社區管理品質，都會直接影響未來價格與轉手性。
