危老條例修法草案出爐！專家：未來不再只拚快，也要拚整合品質

M傳媒房產中心／M編

危老重建制度即將迎來重大轉折。現行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》原定施行至116年5月31日，面對全台30年以上老宅突破500萬戶、人屋雙老與居住安全壓力，內政部已通過修正草案，擬將條例更名為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》，並刪除施行期限，讓危老重建從短期加速政策，走向長期常態制度。

這次修法不是單純延長危老，而是重新調整遊戲規則。內政部指出，修法重點包括納入老宅延壽機制、精進重建適用範圍、新增捐贈社會住宅及福利設施容積獎勵，以及擴大租稅優惠，目的在於兼顧建築安全、居住品質、公共利益與城市永續。

第一個重點，是危老不再落日。過去不少屋主與建商擔心危老條例屆期失效，趕在期限前送件，導致市場出現「先卡位再說」的心態。修法若順利完成，危老重建將轉為長期制度，不再只靠期限壓力推動，也有助於讓地主、住戶、建商與地方政府用更完整的時間規劃整合。

第二個重點，是防止商辦、飯店「搭便車」。內政部這次明定，重建合法建築物的住宅使用比例須達二分之一以上，目的是避免飯店、商辦等非住宅類型藉危老制度取得大量容積獎勵，偏離改善居住環境與提升住宅安全的初衷。

這項改變對都會核心區影響不小。過去部分單一產權商業建築，因整合成本較低，反而比老舊住宅更容易走危老重建。新制若上路，未來商辦、飯店想走危老模式，可能必須拉高住宅比例，或擴大整合周邊住宅基地，單一產權快速改建的優勢將被削弱。

第三個重點，是小基地容積獎勵下修。內政部表示，未達500平方公尺的重建計畫，容積獎勵上限將下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。過去危老對基地規模限制較少，使都會區出現不少基地過小的「紙片屋」或破碎化開發，新制希望透過降低小基地獎勵誘因，引導地主擴大整合，提高施工安全與重建品質。

這對小基地地主與建商來說，短期可能是利空。過去小基地危老案靠容積獎勵就能拉高開發效益，但新制下，若基地未達500平方公尺，容獎上限縮小，開發坪效與財務誘因都會受到影響。未來危老不再只是「百分百同意就趕快做」，而是更重視基地規模、施工風險、整合能力與產品品質。

第四個重點，是公益回饋換容積。內政部指出，重建面積達500平方公尺以上，且配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15％的容積獎勵。 這項設計等於把危老重建從單純私人資產更新，導向兼具社會住宅、福利設施與公共利益的城市更新工具。