豪宅線管到總價，卻管不住單價？專家：7000萬門檻恐催生「小豪宅」時代
M傳媒房產中心／M編
中央銀行為健全房地產市場、降低金融風險，長期針對「高價住宅」實施選擇性信用管制。依央行高價住宅認定標準，台北市住宅鑑價或買賣金額達7,000萬元以上、新北市達6,000萬元以上，其他地區達4,000萬元以上，即屬高價住宅範圍。 近年央行信用管制持續加嚴，市場報導也指出，高價住宅貸款在第七波打炒房後，貸款成數已降至3成，資金門檻大幅提高。
這項政策原本用意，是抑制高價住宅投機、避免豪宅墊高房價，並降低銀行授信風險。不過，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源觀察，實務上若只以「總價」作為管制標準，卻不看「單價」，反而可能讓市場出現新的扭曲：房子沒有變便宜，只是變小；總價被壓在門檻下，但單價一路往上墊高。
從高源不動產估價師聯合事務所整理的2026年上半年全台住宅成交單價前10名可看出，榜單中出現3個成交總價低於台北市7,000萬元豪宅線的高單價住宅，包括中正區「信義VISTA」總價1,790萬元、大安區「志榮BR4」總價4,896萬元，以及大安區「冠德安沐居」總價5,368萬元。這些產品雖未達傳統高價住宅總價門檻，但每坪單價卻高達182.9萬元至近200萬元，甚至高於部分總價破億的大坪數產品。
換句話說，市場正在出現一種新現象：不是豪宅變少，而是豪宅變小。
過去大家談豪宅，多半想到大坪數、大基地、精華地段與高總價產品；但在總價門檻管制下，建商與買方的行為自然會跟著制度誘因調整。對買方來說，一旦跨過台北市7,000萬元門檻，貸款成數可能大幅下降，自備款壓力瞬間拉高；對建商來說，若總價超過門檻，客戶池變窄、銷售難度提高，最直接的應對方式，就是把坪數切小，讓總價維持在管制線以下。
問題是，坪數變小，並不代表房價真的被壓低。若土地成本、營建成本與品牌溢價仍在，總價要壓低，只能縮小面積；單價反而可能繼續創高。於是市場出現「低總價、高單價、極小坪」的新型態小豪宅。
這也是陳碧源所說的制度扭曲。當「7,000萬元」被市場視為絕對天花板，建商不一定會降價，而是更精準地把產品設計在門檻之下。結果，政策想壓抑豪宅價格，卻可能讓精華區房價轉向更小坪數、更高單價的型態發展。
這種現象對居住品質也有影響。以部分高單價小宅來看，主建物加附屬建物坪數可能只有個位數到十多坪。若扣除公設，實際可使用空間更小。對單身族或短期置產者來說，或許仍有市場；但若放到家庭居住需求來看，小宅化會讓生活空間被壓縮，也讓原本應該是基本居住條件的兩房、三房，逐漸變成高所得族群才負擔得起的產品。
