持分房地產懶人包｜兄弟姊妹一起繼承，想賣、想貸、想分開怎麼辦？

文／嚴意情（情情來了）明深地政士事務所主辦代書

「情情，我跟兄弟姊妹一起繼承一間房子，有人想賣、有人不想賣，卡了好幾年，怎麼辦？」

這種情況在台灣很常見。持分房地產不是不能處理，而是一定要先弄清楚：你是哪一種共有、能不能自己賣、其他人有沒有優先購買權。

什麼是持分？

簡單說，就是一間房子或一塊土地，由好幾個人一起擁有。

例如你有三分之一持分，不代表某個房間、某一層樓就是你的。這個三分之一，是你對整間房子或整塊土地享有的權利比例，不是實際切出一塊給你。

共有分兩種

第一種叫「分別共有」。

每個人的比例都寫得很清楚，例如二分之一、三分之一。這種情況下，你原則上可以單獨出售自己的持分，也可以設定抵押權，不一定要其他共有人同意。

第二種叫「公同共有」。

最常見的就是遺產還沒分割前，兄弟姊妹共同繼承。這時候大家是一起擁有全部遺產，沒有誰可以直接說自己哪一部分能單獨處分。

公同共有原則上要全體同意，但符合《土地法》第34條之1等特殊規定時，也可能有例外。

自己的持分可以賣嗎？

可以。但你要注意，其他共有人對你的持分可能有優先購買權。也就是說，你要賣給外人前，通常要把價格、付款方式等條件正式通知其他共有人，讓他們決定要不要用相同條件買下來。

不能只在家族群組問一句「有人要買嗎？」就當作完成通知。

PS.如果是賣給共有人其中一人就不用通知其他共有人。

多數人同意，就能賣整筆房地嗎？

有可能。依《土地法》第34條之1，如果共有人過半數，而且持分也合計過半數；或持分合計超過三分之二，就可能依法處分整筆共有土地或建物。

但不是湊到比例就直接賣掉。

仍要依法通知其他共有人，並處理他們應得的價金。土地法第34條之1的程序很多，實際辦理前最好先請地政士確認。