獨家／屋主在外地「託母賣房」！簽約少做1件事 購屋小白恐慘賠
M傳媒房產中心／M編
買房動輒上千萬元，最怕不是價格談不下來，而是簽約時「人不對、權限不清、錢匯錯」。近期有購屋族在網路求助，表示看上一間房子，仲介說屋主人在外縣市，已委託母親代為處理簽約事宜，甚至價金也要由母親代收。仲介強調「有代理授權書，放心啦」，但買方家人從未遇過這種情況，擔心一旦文件不完整，最後錢付了、房子卻買不到。
M傳媒提醒，屋主本人不到場、由親屬代理出售房屋，在實務上不是不可以，但買方一定要確認三件事：代理人有沒有權限賣、能不能收錢，以及錢有沒有進履約保證專戶。
關鍵第一步，是授權書不能只寫「全權處理」。
依《民法》第534條規定，受任人受概括委任者，原則上得為委任人處理事務，但不動產之出賣或設定負擔，須有特別授權。也就是說，不動產買賣不是一句「我媽可以代表我」就能處理，授權書內容必須明確寫出代理人有權代為出售特定不動產、簽署買賣契約、辦理過戶及相關文件。
若代理人沒有合法授權，依《民法》第170條，無代理權人以代理人名義所做的法律行為，非經本人承認，對本人不生效力。白話說，這不是單純「事後補文件就一定沒事」，而是買方會陷入契約效力不確定的風險；如果屋主本人事後不承認，買方可能面臨交易破局、款項返還、違約責任與訴訟爭議。
法務部函釋也曾指出，代理人以本人名義所為的買賣契約，必須在授權範圍內，才屬於有權代理；若代理行為與授權期間或授權內容不符，仍須由本人事後承認，才會對本人發生效力。
因此，買方簽約前一定要看授權書正本，不要只看影本、照片或仲介口頭轉述。授權書內容至少應載明屋主姓名、代理人姓名、房屋標的、授權事項、授權期間、是否可代簽買賣契約、是否可代辦過戶、是否可代收價金，以及授權人親簽或印鑑相關證明。
至於授權書形式，實務上大致可分為公證或認證授權書、海外授權書，以及一般私下簽署授權書。並不是沒有公證就一定無效，但公證或認證文件通常能降低本人簽名真偽、授權意思與文件日期的爭議。如果屋主在海外，則應透過我國駐外館處辦理相關文書驗證或認證程序，避免日後買方無法證明授權真實性。
第二個重點，是視訊確認可以做，但不能取代授權書。
若屋主本人確實無法到場，買方可以要求簽約當天由地政士、仲介、買賣雙方代理人在場，與屋主本人視訊確認。視訊時應請屋主出示身分證件，逐一確認房屋標的、成交總價、付款方式、點交日期、代理人身分與授權內容，並全程錄影保存。這類視訊紀錄在日後發生爭議時，可以成為輔助證據。
但M傳媒提醒，視訊確認不是萬靈丹。真正的法律核心仍是授權內容是否明確、文件是否真實、代理行為是否在授權範圍內。若授權書本身有問題，只靠視訊通話，仍可能無法完全排除風險。
第三個重點，是價金不要匯入私人帳戶。
原文案例中最讓人警覺的是，價金疑似要匯入母親帳戶。即使授權書明確載明代理人可代為受領價金，買方仍不應輕易把大筆款項匯入代理人私人帳戶。標準做法應是使用不動產買賣價金履約保證專戶或價金信託機制，讓買賣價金透過第三方控管，待產權移轉、抵押權塗銷、稅費代繳、點交條件完成後，再依約撥款。
履約保證的功能，不是讓買方完全不用查文件，而是降低「錢出去、權利沒進來」的風險。若仲介或賣方堅持要求買方把價金匯入屋主母親、屋主本人或任何私人帳戶，買方就應提高警覺，暫緩付款並請地政士或律師審查。
買方還要注意，代理人能不能簽約，和能不能收款，是兩件不同的事。授權書如果只寫「代為簽約」，未必當然包含「代為受領價金」；若代理人要代收款項，授權書最好明確寫出代收價金、收受票據、辦理履保撥款及相關交付事項，避免日後屋主主張代理人無權收款。
M編建議，遇到屋主本人不到場、由親屬代理出售時，買方至少要做六件事。
第一，要求查看授權書正本，確認是否載明特定不動產、出售、簽約、過戶及收款權限。第二，確認授權期間是否涵蓋簽約與過戶日期。第三，要求屋主本人視訊確認，並全程錄影存證。第四，所有價金進入履約保證專戶或價金信託，不匯私人帳戶。第五，請地政士核對權狀、謄本、身分資料、印鑑證明與授權文件。第六，在買賣契約中明確約定若代理權有瑕疵、授權不實或本人拒絕承認時，價金返還、違約責任與損害賠償由誰負擔。
另外，即使是代理交易，賣方本人仍是契約當事人。房屋若有漏水、壁癌、結構或其他瑕疵，仍可能涉及出賣人瑕疵擔保責任。《民法》第354條規定，出賣人應擔保標的物在危險移轉時，無滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；買受人也可能依規定主張解除契約或減少價金。
M編觀點：
屋主託母親賣房，不一定是詐騙，也不一定不能買。真正的問題不是「媽媽能不能代理」，而是授權有沒有寫清楚、本人有沒有確認、價金有沒有被安全控管。
購屋小白最怕聽到一句：「放心啦，大家都這樣做。」但房地產交易不是靠放心，是靠文件、流程和金流控管
