青安3.0防弊總體檢：堵住人頭戶、轉租　這三個制度缺口仍待補

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

青安3.0將於2026年8月1日上路，新增年齡、所得與房屋總價門檻，並維持限貸一次、自住切結及貸後查核，希望把優惠資源留給真正有自住需求的家庭。

富哥認為，新制比過去進步，但防弊不是多設幾條門檻就完成。從貸款實務來看，青安3.0堵住了一部分漏洞，卻仍有幾道門沒有關好。

為什麼青安一定要加強防弊？

財政部統計，截至2026年5月底，公股銀行累計追回1萬864件青安貸款的利息補貼，金額約2億5,146萬元，其中以舊青安案件為大宗。違規態樣包括貸後出租、人頭戶及營業使用等。

需要釐清的是，「轉租占近九成」是第一波查核1,502件案件的結果，不能直接套用到全部1萬多件追回案件。第一波之後，各波查核範圍與違規結構並不完全相同。

監察院調查也發現，2023年至2025年間，新青安借款人年所得超過400萬元者有1,722人，年所得超過200萬元者約1萬3,382人。另從臺灣銀行及土地銀行部分案件中，發現176名借款人是無年收入學生，但其中並非全部都是人頭戶；經比對，該批案件有8件出現貸後轉租違規。

這些數字說明，舊制度確實存在資源錯置問題，但也不能因為申貸人是學生或高所得者，就直接認定詐貸。銀行仍須依保證人、收入來源、信用條件及實際自住情況逐案判斷。

三道防線：貸前設門檻、貸中管用途、貸後抓違規

青安3.0新增三項資格條件：申貸時未滿50歲，且年齡加核貸年限不得超過80；借款人本人年所得不得超過200萬元；購屋鑑價與買賣總價均須符合區域上限。

台北市總價上限為3,500萬元，新北市及新竹縣市2,500萬元，其餘縣市2,000萬元。一般戶最高貸款1,000萬元，新婚兩年內家庭1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。

貸款過程仍須由公股銀行依授信5P原則，檢查借款人條件、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望。核貸後則透過自住切結、聯徵資料、建物謄本、租賃與跨部會資料勾稽，確認是否轉租、營業或出現其他違規使用。

經確認違規後，銀行可以停止優惠、追回自違規事實發生日起的補貼利息，並重新調整貸款條件。

缺口一：只看個人所得，沒有真正排除高資產族

青安3.0的200萬元門檻，只計算借款人本人所得，不是夫妻合計的家戶所得，也沒有設定存款、股票或其他資產上限。

這樣可以避免夫妻結婚後反而因所得合併而失去資格，卻也留下明顯缺口。夫妻兩人各自年收190萬元，家庭所得合計380萬元，仍可能由其中一人提出申請；名下擁有大量金融資產，但當年度所得不高者，也不一定會被排除。

富哥認為，所得門檻可以維持個人計算，但應搭配合理的資產檢核或高額自備款資金來源查核。否則這套排富機制，只能說排了一半。