懶人包》銀行鑑價為何總是跟不上房價？阿明幫你一次搞懂！
文／賣厝阿明知識+
「阿明，我房子實價登錄都成交1000萬了，為什麼銀行只肯鑑價850萬？這樣我貸款成數根本不夠啊！」
這大概是阿明被問過最多次的問題之一。每次聽到屋主或買方卡在這一關，阿明都覺得很可惜——明明是好房子，卻因為不懂銀行的「鑑價潛規則」而差點破局。
懶人包幫你一次搞清楚：銀行鑑價為什麼總是比市場行情低？同一間房為什麼不同銀行估價差200萬？鑑價不足該怎麼辦？
先看結論：銀行跟你想的完全不一樣！
| 角色 | 看的是什麼 | 心態 |
|---|---|---|
| 買方／賣方 | 這間房子「現在」值多少錢 | 樂觀，看好未來增值 |
| 銀行 | 萬一你還不出錢，法拍能收回多少 | 極度保守，確保自己不虧錢 |
銀行的鑑價邏輯只有一句話：「如果明天這間房子要被法拍，我能收回多少？」所以他們的估價通常比市場成交價保守約10％～15％。不是銀行在刁難你，是他們的風險控管機制本來就是這樣設計的。
銀行鑑價的5大關鍵因素
銀行在估價時，會綜合考量以下五大因素：
因素1：地段
銀行對不同區域有不同風險係數。推案量過大、空屋率高、生活機能還沒到位的新興重劃區，銀行鑑價會特別保守。反之，蛋黃區、捷運周邊、成熟商圈，鑑價就會相對貼近行情。
因素2：屋齡
屋齡超過30年的老屋，銀行會把「屋齡＋貸款年限不得超過50或60年」納入考量。屋齡超過25年的老舊公寓，鑑價低於成交價一成以上是市場常態。超過40年的老透天，多數銀行只評估土地價值，建物部分直接歸零。
因素3：坪數與格局
權狀坪數（不含車位）低於15坪的物件，多數銀行會認定為「套房產品」，貸款成數從一般住宅的8成大幅下修至6至7成。格局被大幅改建、影響後手去化的物件，也會面臨限貸窘境。
因素4：嫌惡設施
物件周邊半徑300公尺內如果有變電所、墓地、高壓電塔、高架橋、加油站、焚化爐等嫌惡設施，鑑價強制扣減5％至15％。
因素5：實價登錄（最關鍵！）
銀行參考實價登錄時，會優先選擇「中位數」或「較低價」的成交紀錄，而非最高價。而且實價登錄有1.5至2.5個月的數據揭露空窗期，當房市上漲時，銀行的參考數據永遠「慢半拍」。
同一個物件，為什麼不同銀行估價差200萬？
這不是誇大，是真實發生的情況。原因主要有以下幾點：
1. 銀行當下的放款額度
當銀行內部放款水位逼近上限、額度不夠時，就會透過故意壓低鑑價、調低成數等方式「給買方軟釘子」。
2. 申貸人身分
同樣的物件，法人客戶（平時跟銀行有資金往來）和自然人客戶，銀行的估價可能差一大截。
3. 同銀行、不同業務也不一樣
同一間銀行、同一個物件，A業務估到成交價，B業務卻估低數百萬元——原因只是該業務手上的放款額度不太夠。
