繼承老屋出售可省稅了！財政部新令上路 房屋成本可按CPI調高
文／嚴意情（情情來了）
明深地政士事務所主辦代書
今天情情要分享一項重要的稅務新制。
財政部於2026年7月15日發布台財稅字第11504549440號解釋令。個人出售因繼承或受贈取得、適用舊制課稅的房屋，未來計算房屋交易所得時，可以把繼承或受贈當時的「房屋評定現值」，按照消費者物價指數調整後再扣除。
白話來說，就是房屋成本終於可以適度反映通膨，不必永遠停留在多年前的評定現值。
過去舊制房屋為何容易出現高額帳面所得？
個人出售適用舊制的房地，土地交易所得免納綜合所得稅，房屋部分則屬於財產交易所得，併入出售年度的綜合所得課稅。
如果房屋是繼承或受贈取得，過去在核實計算時，通常以繼承或受贈時的房屋評定現值作為可減除成本，另外再扣除有憑證的取得、改良及移轉費用。
問題是，房屋評定現值多年不變，物價卻持續上漲。持有時間越長，原始評定現值與出售時的幣值差距越大，就可能讓帳面所得被拉高。
財政部這次發布新令，就是要讓舊制房屋比照房地合一稅的精神，把通膨因素納入成本計算。
新規定怎麼計算？
新的計算方式為：
房屋交易所得＝房屋成交價額－經CPI調整的房屋評定現值－可證明的相關費用。
CPI調整的方式，是用交易日所屬年月的臺灣地區消費者物價指數，除以繼承或受贈日所屬年月的物價指數，再乘上當時的房屋評定現值。
需要特別注意，這裡所稱的「成交價額」是房屋部分的成交價，不一定是房屋加土地的整筆買賣總價。若買賣契約沒有分別記載房屋與土地價格，仍須依相關規定拆分，不能直接把房地總價全部當成房屋收入。
財政部案例：交易所得直接減少15萬元
財政部舉例，甲君於2014年5月繼承一間適用舊制的房屋，當時房屋評定現值為95萬元、物價指數為95；甲君於2026年3月出售，房屋部分成交價額為400萬元，當時物價指數為110，並假設沒有其他可扣除費用。
舊規定下，交易所得為：
400萬元－95萬元＝305萬元。
適用新規定後，房屋評定現值可調整為：
95萬元×110÷95＝110萬元。
