房市真的冷了嗎？山哥分析：投機退潮、自住接棒，房市「穩著陸」

文／張惠山（群洋國際地產集團董事長）

最近很多朋友和客戶都在問：「山哥，房市是不是涼了？還能買嗎？要不要再等等？」從數據上看，交易量的確降了，預售市場也沒有以前那麼瘋。但山哥要說句實在話：這不是崩盤，這是「穩著陸」。

什麼叫穩著陸？不是房價崩盤，也不是沒人買房，而是投機需求退場、交易量溫和降溫、價格小幅修正，市場慢慢回到自住客和基本面主導。簡單講，過去那種「無腦買、無腦賺」的時代結束了，但房市也不會失速下墜。接下來，是「量縮、價盤、強分化」的新階段。

山哥從三個訊號，帶大家看懂現在的市場。

訊號一：投機客退場，自住需求重新成為主角

過去兩年，央行連續出拳：第二戶貸款成數限縮、預售屋禁止換約、銀行房貸水位緊縮。這些政策打的是誰？打的就是短線炒作的投資客。

以前有人靠「紅單」轉手賺一筆，現在預售屋不能換約；以前有人拿寬限期買好幾間，現在第二戶以上貸款成數低、利率高、還沒寬限期。資金槓桿被降下來了，投機成本拉高了，這些短線玩家自然就退場了。

現在市場上的買方，結構已經不一樣了。首購、換屋、自住需求成為主力。這些人買房子不是為了三個月後轉手，而是真的要住、要養小孩、要退休。他們會看生活機能、交通、學區、貸款負擔，而不是問「這個話題明年能漲多少？」

山哥認為，這其實是好事。房子回到居住的本質，市場才會健康。 投機客退場，自住客雖然出手變謹慎，但決策更理性，市場反而不容易暴漲暴跌。

訊號二：交易量低，但價格沒有失控

來看數字。今年1到5月，六都買賣移轉棟數合計79,245棟，雖然比去年同期略減，但這是1999年有統計以來的同期第三低量。數字擺在那邊，交易量確實偏冷。

但關鍵是什麼？價格沒有崩。 有些區域開始出現讓利，預售屋議價空間變大，但並沒有出現全面性的恐慌拋售。這就是軟著陸的重要特徵：量先縮，價慢慢修，而不是突然急殺。

為什麼價格撐得住？因為自住需求還在，屋主也不急著賠錢賣。更何況，營造成本、土地成本都還在相對高檔，建商也不可能不計成本亂砍價。所以市場呈現的是「買賣雙方重新拉鋸」價格不是不能談，但要回到合理區間；買方不是不買，只是不願意再追高。