房子賣不掉先出租更賺？月租2.5萬曝「關鍵門檻」　低於這數字可能划算

文／賣厝阿明知識+

房市交易降溫，不少屋主房子掛了幾個月仍賣不掉，眼看房貸、管理費和稅金持續支出，乾脆想先出租收租。不過，屋主最擔心的是，一旦出租，未來出售時恐怕無法享有房地合一稅自住優惠，400萬元免稅額也可能跟著消失。

依現行規定，個人出售符合條件的自住房地，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%優惠稅率。但前提是本人、配偶或未成年子女設籍，持有並實際居住連續滿6年，且出售前6年內不得出租、供營業或執行業務使用。

換句話說，只要出售前6年內曾出租，就可能無法使用自住優惠。不過，並不是出租過一次就永遠失去資格。出租結束後，若屋主重新設籍並實際居住，再完整累積6年，未來仍可能符合條件。單純把房子空著，卻沒有實際居住，也不能直接算自住。

究竟先出租划不划算？假設每月租金2.5萬元，出租6年，毛租金收入共180萬元；房屋出售時持有超過5年、未逾10年，一般房地合一稅率為20%。

若房地合一課稅所得為1,400萬元，符合自住優惠時，稅額約100萬元；若因出租而不符合優惠，稅額約280萬元，兩者相差180萬元，剛好等於6年毛租金。