房仲催先下斡旋再談貸款？姐妹年薪95萬元想貸1,000萬　專家：先做好三件事再決定

M傳媒／記者綜合報導

「銀行是不是一定要等下斡旋後，才願意幫忙估價？」

彰化縣和美鎮一名讀者向M傳媒反映，她與妹妹合計年薪約95萬元，近期看上一間屋齡近20年的中古透天，希望申請約1,000萬元房屋貸款。由於擔心銀行貸款成數不足，因此希望在出價前先了解銀行對房屋的初步估值及自身貸款能力。

不過，她表示，向房仲提出協助詢問銀行的需求後，對方多次表示需待確定購買、甚至下斡旋後再處理，讓她擔心若貸款條件不如預期，恐面臨資金缺口。

下斡旋前，可以先了解貸款能力嗎？

針對不少首購族的疑問，實務上，是否能在下斡旋前先了解貸款條件，仍須視銀行、案件及合作流程而定。

受訪的房仲及金融實務人士表示，目前部分銀行可先依買方提供的財力資料，以及房屋基本資訊，進行初步貸款評估或預審，協助了解可能的貸款條件及銀行對標的物的初步估值。

不過，初步評估並不等同正式核貸，也不代表最終鑑價結果。實際貸款金額、貸款成數及核准條件，仍須待銀行正式受理案件、完成估價及授信審查後才能確定。

因此，若買方對資金規畫較為謹慎，可主動向往來銀行詢問是否提供貸款預審或初步評估服務，也可請仲介或代書協助了解相關流程。

年薪95萬元貸款1,000萬元　應先評估還款能力

依讀者提供資料，姐妹兩人年薪合計約95萬元，平均每月收入約7.9萬元。

若以貸款1,000萬元、30年期、利率約2.5%試算，每月本息攤還金額約3.95萬元，占家庭月收入約五成。

雖然銀行個案審核時，會綜合考量收入、負債、信用紀錄、擔保品及其他財務狀況，不同銀行的授信標準也可能有所差異，但房貸仍屬長期負擔，購屋前應充分評估家庭現金流及未來收入變化，避免影響日常生活及財務安全。

房貸不是依成交價，而是依銀行核定價值辦理

值得注意的是，銀行核貸時，不一定以成交價格作為貸款計算基礎。

銀行通常會依照自身估價制度、區域行情、屋齡、建物條件、市場交易資料等因素，綜合評估擔保品價值，再決定最終貸款金額及貸款成數。