地上權住宅「市價7折」能買嗎？專家：不只年輕人買不起，年紀大的也買不起
M傳媒房產中心
高房價時代，不少人把地上權住宅視為降低購屋門檻的替代方案。因為沒有土地所有權，地上權住宅價格通常低於一般所有權住宅，市場常見說法是「市價7折」就能買進，乍看之下比一般房屋便宜不少。
但專家提醒，地上權住宅真正的問題，不是只有買進價格，而是後續貸款、地租、轉手、年限遞減與到期歸還等風險。若只看到「7折」兩個字，卻忽略使用年限與持有成本，年輕人未必買得起，年紀大的購屋族也未必適合。
一般所有權住宅，買方取得的是房屋與土地持分；但地上權住宅多半只有一定期間的使用權，例如50年、70年或設定期間內可使用土地，期滿後依契約條件辦理。這也代表，買方買到的不是永久產權，而是一段時間內的居住權與轉讓權。
表面上看，若同區一般住宅總價3000萬元，地上權住宅打7折約2100萬元，看似少了900萬元。但實際上，買方還要面對銀行貸款條件較保守的問題。部分銀行對地上權住宅貸款成數較低、年限較短，甚至會視剩餘年限與個案條件調整核貸。
對年輕首購族來說，這就是第一道門檻。
年輕人原本以為地上權住宅比較便宜，可以降低進場壓力，但如果銀行貸款成數不如一般住宅，自備款反而可能提高。假設一般住宅可貸7成，但地上權住宅只能貸5成或6成，買方雖然總價較低，實際要準備的現金卻未必輕鬆。
更現實的是，地上權住宅還可能有地租負擔。部分地上權住宅需依公告地價、申報地價或契約約定計算地租，若地價調整，地租也可能跟著增加。台北市部分早年地上權國宅案例，就因公告地價上漲，住戶每年地租負擔增加，引發「沒有土地持分，卻要承擔地價上漲成本」的爭議。
