千萬買房、30年後賣1100萬算賺嗎？專家：別只看價差，利息一算可能倒賠

M傳媒房產中心

房子買1000萬元，30年後賣1100萬元，帳面上看起來多了100萬元，這樣算有賺嗎？

不少民眾第一直覺會回答「有，至少賺100萬元」，但房產與財務實務人士提醒，買房真正的損益，不能只用賣價減買價。房貸利息、仲介費、稅費、裝修、修繕與持有成本全部算進去後，這筆交易很可能不是賺100萬元，而是倒賠數百萬元。

近期有民眾提出疑問，假設現在以1000萬元買房，貸款30年，最後房子以1100萬元出售。雖然售價比買價高100萬元，但如果30年房貸本息總支出接近1300萬元，是否代表至少要賣超過1300萬元才算賺錢？

專家表示，這個方向抓到「不能只看房價差」的重點，但計算方式仍要避免重複計入貸款本金。

房貸每月繳款中，包含本金與利息。貸款本金本來就是房屋買價的一部分，不能再額外與房價重複相加。真正增加成本的，是房貸利息與其他交易、持有支出。

較正確的算法，是用賣屋淨收入，扣掉當初房價、房貸利息、買賣稅費、仲介費、裝修修繕費及其他必要支出。

例如房屋買價1000萬元，30年房貸利息合計約300萬元，買進與出售期間的仲介、稅費、裝修及修繕成本再抓100萬元，最後以1100萬元賣出，實際計算可能是：

1100萬元減1000萬元，再扣300萬元利息與100萬元其他成本，最後反而虧損300萬元。

也就是說，房價雖然上漲10%，屋主卻不一定真正獲利。

另一種算法，則是直接從現金流角度觀察。假設買1000萬元房屋，自備款200萬元、貸款800萬元，30年房貸本息總繳款約1100多萬元，最後房屋賣出1100萬元。若再扣除交易成本，整體現金流仍可能是負數。

不過，專家提醒，最常見的錯誤算法，是把1000萬元房價，再加上1300萬元房貸本息，認定總成本是2300萬元。這會把貸款本金重複計算一次。

正確概念應該是：