都更簽約不等於能開工！高分回遇上高造價　建商、地主都得重新算帳

M傳媒房產中心

近年雙北都更、危老重建市場出現愈來愈多「契約簽了，案子卻動不了」的情況。部分案件即使地主整合完成、合建契約也已簽署，後續仍可能因營建成本、融資條件及市場售價改變，陷入延後開工、重新議約，甚至更換建商的困境。

過去都更最難的是取得地主同意，如今真正的挑戰，已經從「能不能簽成」，轉變為「簽完之後做不做得完」。

業界指出，近年房市買氣降溫，區域售價調升空間受到限制，但營造、缺工、土方、融資及租金補貼成本仍持續增加。當建商與地主早期談定的分配比例沒有改變，新增成本便會直接壓縮建商原本有限的利潤。

在都更、危老合建談判中，地主最關心的通常是「一坪能換回多少坪」、可以分到幾戶、幾個車位。建商為了取得案件，也可能提出較高分配比例，希望提高地主簽約意願。

市場上漲時，高分回比例還有機會靠房價成長吸收；但當房價漲勢放緩，造價卻持續增加，原本看起來很漂亮的條件，可能反而讓整體財務計畫失去平衡。

因為地主可分回的坪數已寫進契約，建商後續要負擔的營造費、租金補貼、利息、設計、信託及銷售成本卻不斷增加。若預估可售收入無法覆蓋總成本，建商就可能要求重新協商，甚至評估退出案件。

外界常認為，都更危老合建不需要建商一次買下全部土地，因此資金門檻應比一般開發案低。

但實際上，建商仍須負擔拆除、設計、審照、營造、信託、搬遷費、租金補貼與融資利息。有些案件還涉及代償地主原有貸款，或須先支付合建保證金。

尤其雙北不少都更基地規模較小、巷道狹窄，地下室開挖及鄰房保護難度較高，施工成本可能高於一般重劃區建案。

以中和個案為例，業者指出，受到土方處理成本增加影響，總造價增加約1,000萬元，每坪營造成本來到27.5萬元。雖然單一建案不能代表整體市場，但也反映出都更案從簽約、整合到真正開工，經常歷時多年，前期估算與實際發包成本可能已出現明顯落差。

業界常以「房價有天花板、造價沒有天花板」形容當前困境。

更精確地說，售價仍受到區域購買力、銀行鑑價及買方接受程度限制。建商不能因為成本增加，就把所有支出直接轉嫁給市場。

假設周邊新案每坪成交約70萬元，即使造價大幅增加，建商也未必能把售價直接拉高到90萬元。價格一旦超出區域負擔能力，建案即使完成，也可能面臨銷售停滯及餘屋壓力。