房東遇到「租霸」怎麼辦？三階段自保懶人包，合法趕人、拿回房子一次看懂！
文／賣厝阿明知識＋
最近租屋市場真的不太平靜，欠租霸佔的新聞層出不窮。面對「租霸」，與其氣到發抖，不如用對方法。阿明租霸懶人包，從「事前預防」、「糾紛應對」到「法律途徑」，一次告訴你合法自保完整流程。
第一階段：事前預防｜把惡房客擋在門外
1. 查背景、核身分
簽約前，可嘗試查詢司法院裁判書查詢系統，輸入租客姓名加上「租賃」、「遷讓房屋」等關鍵字。但因同名同姓與個資遮蔽問題，查詢結果僅供參考，不宜作為唯一判斷依據。簽約時務必請房客出示雙證件正本核對，避免有心人用假身分租屋。
2. 租約「一定要公證」！這是對付租霸最強防線
租約經公證後，若租期屆滿房客仍不搬遷，房東可持公證書直接向法院聲請強制執行。公證時須核對身分證並將公證書送法院備查，經過兩道關卡過濾，能大幅降低遇到假身分的風險。
但要注意：現行規定下，租期內欠租即使有公證，仍無法直接強制執行，須等租期屆滿或另提訴訟。
3. 完整簽約與拍照存證
使用行政院提供的住宅租賃契約書範本，將附屬家具設備拍照錄影存證，以利日後退租比對。
第二階段：糾紛發生時｜冷靜應對，別踩法律紅線
關鍵一：欠租要累積到「法定門檻」才能趕人
-
依據《民法》第440條，房客遲付租金總額須達 「二個月之租額」 ，經催告仍不支付，房東才能合法終止租約。
-
但要注意：若契約有約定押金，依《土地法》第100條第3款規定，房東應先自押金中扣抵租金，扣抵後積欠的餘額仍達到兩個月租金時，才可終止契約。白話說：若押金收2個月，房客實際上須欠繳4個月房租，房東才能合法終止租約。
實務提醒： 《租賃住宅市場發展及管理條例》通過後，部分法院見解開始鬆動，認為押金無須列入計算。但多數法院仍維持「須扣抵押金」的見解，建議房東採取最保守的作法。
關鍵二：千萬別自行換鎖、斷水斷電！
這點超重要！ 在租約合法終止前，房客對房屋仍有「占有使用權」。房東擅自換鎖、斷水斷電，極易觸犯刑法第304條 「強制罪」 。擅自進入屋內清空房客物品，更可能構成「侵入住宅罪」或「毀損罪」。
正確做法：書面催告、保存證據
發現房客欠租時，應立即以書面形式（存證信函或訊息） 發出欠租通知，載明欠租金額與還款期限，並保留所有對話紀錄作為證據。
