文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
2026年的不動產服務業，出現很明顯的兩極現象。一邊是房仲業家數減少、成交量下滑，另一邊則是租賃住宅服務業快速成長，包租代管、社宅代管與專業租務管理逐漸成為新市場。
很多人看到房仲一年減少163家，就說房仲業要退場；看到租賃業人員增加，就說租賃業要取代房仲。山哥認為，這樣看太簡化了。這不是房仲末日，也不是租賃業全面勝利，而是整個不動產服務業正在重新分工。
過去房市熱的時候，交易量大、買氣強，只要有物件、有客戶、有廣告，很多店頭都能生存。但當央行信用管制、銀行房貸緊縮、投資買盤退場後，市場交易量下降，第一線房仲自然會感受到壓力。尤其過去幾年展店速度較快的區域，一旦交易量收縮，固定成本高、經營效率不足的店頭，就會先被市場淘汰。
但這不代表房仲沒有未來。山哥認為，房仲真正要面對的問題，不是少了幾家店，而是服務型態必須升級。未來房仲不能只會帶看、議價、成交，還要懂貸款、稅務、產權、繼承、租賃、都更危老與資產配置。客戶要的也不只是買賣媒合，而是有人能幫他把複雜的不動產問題一次整理清楚。
租賃住宅服務業快速成長，也反映同一個趨勢。房價高、租屋人口增加，加上政府推動租金補貼、社會住宅包租代管與公益出租人制度，使租屋市場逐漸走向透明化與專業化。過去房東自己收租、自己處理修繕的模式，已經越來越難滿足租客對契約、安全、修繕與服務的要求，因此專業租賃管理需求自然增加。
不過，租賃業也不是一路順風。租賃市場越制度化，業者責任也越重。房東交給業者管理，不只是要找房客，還要控管風險；租客付租金，也期待合理修繕、清楚契約與穩定居住。未來如果租賃業者只靠政策案量，沒有真正做好管理品質、糾紛處理與房東信任，一樣會被市場淘汰。
山哥認為，房仲與租賃業看似一冷一熱，其實都指向同一件事：不動產服務業正在從「交易導向」走向「服務導向」。以前靠市場熱度就能生存，未來要靠專業、信任與整合能力留下來。
房仲不會消失，但低效率房仲會被淘汰；租賃業會成長，但不專業的租賃業者也不會永遠有紅利。未來能站穩市場的，不是只會賣房，也不是只會收租，而是能把買賣、租賃、管理、稅務、貸款與居住服務整合起來的人。
一句話說，2026年的不動產服務業不是「誰取代誰」，而是「誰能升級，誰就留下來」。市場量縮不可怕，真正可怕的是服務沒有進步。房地產產業要走得長遠，靠的不是一時行情，而是能不能讓客戶在不同人生階段，都願意繼續信任你。
