買房公設比懶人包｜權狀30坪不等於住30坪！車位、雨遮、公設怎麼看才不吃虧？
賣厝阿明知識＋
買房最怕什麼？不是只怕房價高，而是你以為買到30坪，交屋後才發現室內能用的空間少得可憐。
很多買方看廣告，只看總坪數、總價、單價，卻忽略權狀坪數裡面包含主建物、附屬建物、共有部分，甚至還可能牽涉車位登記方式。結果就是，帳面上很漂亮，實際住起來很擠。
阿明先講重點：公設比高不一定違法，豪華公設也不一定不好；真正要怕的是，你不知道自己到底買了哪些坪數、哪些空間能用、哪些只是登記分攤。
第一個要看的是車位
很多人買房時只問「有沒有平面車位」，卻沒問車位登記坪數與登記方式。實務上，停車位可能登記在共有部分，也可能有車位編號與權利範圍；若車位登記在共有部分，計算公設比或實際住宅坪數時，就要特別把車位面積拆出來看，否則很容易誤判公設比例。信義房屋也提醒，若購買建物有附車位且車位登記在共有部分，計算時須將車位坪數自公設中扣除，才比較能看出真正公設面積。
市場上常見說法會用車位權狀坪數判斷是否合理，例如平面車位加上車道、迴轉空間後，常見約落在8至12坪左右。但阿明提醒，這不是法定標準，只能當作看房參考。真正要看的是建物謄本、共有部分附表、車位編號、權利範圍，以及合約是否清楚載明車位價金與坪數。
第二個要看的是「小公」
所謂小公，通常是同層住戶共同使用的梯廳、電梯間、走道等空間。這些空間不是不能有，而是要看設計是否合理。如果一層戶數少、梯廳又特別寬，住起來可能有尊榮感，但分攤到每戶的公設也會變高。買方要問的不是「有公設是不是被灌水」，而是「我願不願意為這些空間付錢」。
第三個要看的是「大公」
大公通常包括機房、水箱、配電室、消防設備、地下車道、管委會空間等全體住戶共同分攤的部分。這些多半是建築物正常運作需要的設施，但因為一般買方不容易逐項確認，最容易被忽略。買預售屋時，最好要求建商提供公設項目表；買中古屋時，則要看建物謄本、權狀、建物測量成果圖與管理資料，確認共有部分到底包含什麼。
第四個要注意的是「看起來像公設，但不一定能登記計價」的空間
像中庭花園、法定空地、露天空間、戶外設施等，能不能登記為建物面積，不能只看銷售話術，要回到法規與登記資料判斷。內政部早在屋簷雨遮制度調整時，就強調為改善虛坪問題，107年1月1日以後新申請建造執照的建物，屋簷、雨遮不再辦理測繪登記；預售屋則自100年5月1日起已有屋簷、雨遮不得計價規範。嘉義市政府地政處也說明，107年1月1日以後新申請建造執照的建物，屋簷雨遮不登記新制上路，目的就是減少市場混淆。
