預售屋禁換約滿兩年》紅單不能賣、契約不能轉，地下市場「變形」現在式
M傳媒／綜合報導
2023年7月1日《平均地權條例》修正案正式上路，預售屋及新建成屋買賣契約「原則不得讓與或轉售第三人」，違者按戶（棟）處50萬至300萬元罰鍰。這條紅線畫得很清楚，但在現實壓力面前，市場需求並未消失，只是換了形式繼續運作。
紅線在哪裡？紅單與預售契約不同，罰則也不同
要談這個問題，必須先把「紅單」與「預售屋買賣契約」分清楚。
所謂紅單，是指買方在預售屋銷售階段支付定金後，業者出具的購屋預約單或訂購單。紅單本身早在2021年實價登錄2.0新制時就已禁止轉售，違規者按戶棟處15萬元至100萬元罰鍰。
至於預售屋「換約」，指的是已經簽訂預售屋買賣契約後，買受人想把契約權利義務讓與或轉售給第三人。這部分依《平均地權條例》第47條之4，原則上不得讓與或轉售。紅單不能賣，正式契約也不能任意換約，只是兩者法律位置不同，罰則也不同，不能混為一談。
例外條款：兩類「逃生門」
禁換約並非完全禁止所有轉讓，而是區分為「不需申請核准」與「須經審查核准」兩類。
不需申請即可轉讓：
配偶、直系血親或二親等內旁系血親間讓與或轉售
買受人死亡後由繼承人依法繼承
私法人合併或解散清算後財產歸屬承受
夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配而承受（2025年1月14日新增）
須經地方政府審查核准：
包括非自願離職逾6個月未就業、本人或家庭成員罹患重大傷病須長期照顧、房屋因災害毀損無法居住、發生重大意外事故、繼承人無意保留、共同買受人間轉讓等。經核准者每兩年以換約一戶為限。
禁換約後的現實：誰被卡住了？
禁換約制度對短線炒作者是管制，對資金出狀況的買方卻可能變成壓力。不少買方在預售階段下訂時，以為只要付工程款、等交屋再辦貸款即可，卻忽略交屋時銀行鑑價、貸款成數可能與想像不同。
尷尬的是，真正因財務困難需要換約的人，反而被卡得最死。
有專家直言，消費者被綁死，就算找到願意承接的自住買家，也不能合法換約。市場價格也出現失真，買方只能找建商買，價格建商說了算。更令人憂心的是，未來三年預計有40萬戶預售屋要交屋，一旦貸不到款，解約潮只會更慘。
當合法出口變窄，部分交易需求便轉入地下。
地下市場的三種「變形」手法與風險
手法一：私約轉讓（風險最高）
投資客不透過建商換約，而是與買方私下簽訂「私約」，約定待房屋完工後再辦理過戶。表面上看起來沒有違反換約禁令，實際上風險極高。
只要實質上涉及預售屋契約權利義務的讓與或轉售，就可能被主管機關認定違反限制換約規定。更麻煩的是，私約通常不被建商承認，買方即使私下付了錢，也不一定取得契約上的買受人地位。一旦原買方反悔、建商不同意、房價變動，接手者很可能陷入「錢付了，權利卻不穩」的困境。
手法二：技術性解約
賣方直接向建商提出解約，再由建商將該戶釋出給指定買方。中間的價差與違約金以非公開方式結算。
許多買家因貸款不足希望降價轉讓，卻遭建商以「換約屬違規行為」為由拒絕，僅接受買方支付違約金解約方式，消費者購屋前須確認合約是否有意外解約條款，避免落入買房後雙重困境。
手法三：親屬過戶
依規定，預售屋契約可無須申請轉讓給配偶、直系血親或二親等內旁系血親。但這不代表可以把親屬當成跳板，先過給親戚再轉手給外人。親屬接手後，若再想轉給非親屬的第三人，仍然會回到限制換約規定。不是過給親屬一次，就能一路合法轉手。
M觀點
禁換約的政策目的是抑制短線炒作，但任何管制只要遇到真實需求，都會產生實務摩擦。資金壓力、家庭變故、貸款成數不足，這些都不是少數個案。問題在於，當合法退場門檻過高，部分人就會轉向私下交易。結果看似壓住了換約市場，實際上卻讓風險更不透明。
