預售屋定型化契約第18條貸款約定懶人包

文／賣厝阿明知識＋

很多人買預售屋時，合約上會寫預定貸款金額，例如總價1,000萬元，頭期款200萬元，預定貸款800萬元。結果等到交屋時，銀行只願意核貸700萬元，突然多出100萬元缺口，買方整個傻眼。

這時候能不能跟建商說：「當初預定貸款8成，現在銀行只給7成，剩下1成你要讓我分期」？

先講結論：有機會，但不是無條件。

關鍵要看內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18點「貸款約定」。這條的重點，就是處理預售屋交屋時，實際核貸金額低於預定貸款金額時，買方、賣方該怎麼分擔與處理。內政部主管法規系統列有現行《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，其中第18點即為「貸款約定」。

一、第18點到底在講什麼？

第18點白話講，就是三件事。

第一，合約總價中有一部分價款，是要透過銀行貸款支付給建商。

第二，買方和賣方要一起辦理貸款手續，但買方如果找到更低利率或更有利的貸款條件，可以換銀行自己辦貸款。

第三，如果最後銀行核貸金額低於原本預定貸款金額，就要看貸款不足的原因是誰造成的，再決定差額怎麼處理。

所以這條不是保證你一定貸得到8成，而是告訴你：貸不到原本預定金額時，差額不能一律叫買方自己吞。

二、貸款不足是誰造成的

預售屋交屋貸不滿，第一步不是看差多少錢，而是看「歸責原因」。

情況一：不可歸責於雙方

這是對買方最重要的情況。

所謂不可歸責於雙方，白話說，就是貸款不足不是買方個人因素，也不是建商問題造成。

例如原本買方符合銀行授信條件，但後來因政府調整不動產授信條件、銀行全面收緊房貸成數、金融機構授信標準改變，導致核貸金額不足，這種就比較可能主張不可歸責於雙方。

內政部相關函釋也曾說明，第18點所稱不可歸責於雙方，不是買方一句「銀行貸不到」就成立；如果雙方對歸責原因有爭議，仍須依個案事實判斷。桃園市政府地政局也彙整內政部公文與相關適用疑義，供預售屋第18點貸款約定案件參考。

情況二：可歸責於賣方

如果貸款不足是建商或賣方造成，例如文件不完整、產權有問題、使用執照或保存登記影響核貸，或銷售時明確承諾特定貸款條件卻無法履行，就可能屬於可歸責於賣方。

這種情況下，差額部分應由賣方依原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償；如果賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

情況三：可歸責於買方

如果銀行少貸，是因為買方自己的條件出問題，例如信用瑕疵、負債比過高、收入證明不足、聯徵紀錄不佳、工作不穩定，這就可能屬於可歸責於買方。

這種情況下，買方就要自己補足差額。依條款文字，買方應於接獲通知之日起一定期限內一次給付差額，且這個期限不得少於30天；若賣方同意，也可以協商分期。

三、原本貸8成，銀行只給7成，可以跟建商分期嗎？

可以這樣理解。

假設房屋總價1,000萬元，合約預定貸款800萬元，也就是8成。交屋時銀行只核貸700萬元，少了100萬元。

這100萬元不是用總價1,000萬元去算，而是用「預定貸款金額800萬元」去算比例。

100萬元 ÷ 800萬元 = 12.5%

也就是說，差額在預定貸款金額30%以內。

如果這個貸款不足是因為政策或銀行授信條件變動，屬於不可歸責於雙方，那依第18點，賣方應同意用原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償這筆差額。

所以答案是：如果真的與買方個人條件無關，只是銀行因政策或授信收緊只願意貸7成，買方可以拿第18點向建商主張，剩下那1成差額應讓買方分期清償。

但阿明提醒，這比較像是「價金差額分期清償」，不是真的叫建商變成銀行借你錢。講法可以說「依契約第18點，請賣方就貸款不足差額提供分期清償」，不要直接講「我要跟建商貸款」。

四、差額30%以內怎麼處理？

如果貸款不足原因不可歸責於雙方，而且差額在預定貸款金額30%以內，賣方要同意買方用原承諾貸款相同年限及條件分期清償。

白話說：

原本預定貸款800萬元，銀行只核貸700萬元，差額100萬元。