借名登記成家族治理未爆彈！中信銀示警：只靠信任、沒有契約，風險正浮現

M傳媒房產中心

不少高資產家族為了融資、資產配置、購地整合或稅務安排，過去常將土地、房屋登記在子女、親屬或可信任第三人名下，實際出資、管理與收益則仍由家族長輩掌握。

這種俗稱「借人頭」的借名登記，早期多靠家人間信任維繫，房地產價值不高、家庭關係穩定時，問題可能不明顯；但當不動產價格上升、家族成員增加，甚至進入繼承、婚姻或債務階段，原本的方便安排，很可能變成家族爭產的引爆點。

中信銀行最新「家族永續洞悉」系列報告指出，隨著高資產客戶持有的不動產規模持續擴大，借名登記正逐漸成為家族治理的重要風險。若缺乏契約、金流與管理紀錄，未來可能衍生所有權爭議、控制權失落、稅負增加與傳承困難。

出錢的人，不一定是法律上的屋主

借名登記最大的問題，在於法律外觀與實際出資人並不一致。

例如父親出錢購買土地，卻將產權登記在兒子名下。家族內部或許都知道土地屬於父親，但從登記資料來看，兒子才是所有權人。

若雙方日後感情生變、出名人死亡、離婚、欠債或遭法院強制執行，真正出資人就必須提出匯款、買賣契約、稅費負擔、租金收入及管理紀錄，證明雙方確實存在借名關係。

如果只有一句「全家都知道是我的」，卻沒有契約與資金證明，未必足以取回財產。

更現實的是，出名人名下的土地可能被債權人查封，或在其死亡後被列為遺產，由配偶、子女及其他繼承人共同分配，讓原本單純的家族安排迅速複雜化。

返還借名土地，仍可能要繳土地增值稅

不少民眾以為，借名登記只是「把自己的東西拿回來」，應該不算交易，也不會產生稅負。

但地方稅務機關提醒，借名關係終止後，出名人將土地移轉返還實際所有人，仍屬另一次土地所有權移轉。不論是依判決、調解、和解或雙方合意辦理，原則上都須申報土地增值稅。

也就是說，當年為了方便把土地登記在親屬名下，日後想拿回來時，可能先面臨一筆土地增值稅。

建物部分則不同。單純因借名關係終止而返還建物所有權，通常不屬買賣、贈與或交換，原則上可免申報契稅；但實際移轉原因、法律文件如何記載，仍會影響稅捐機關認定。

如果無法證明借名關係，稅務機關甚至可能依實際安排，進一步檢視是否涉及贈與。

借名人死亡，可能直接演變成遺產戰爭

借名登記最棘手的時點，往往不是買進時，而是其中一方死亡後。

如果實際出資人先過世，繼承人必須證明該不動產實質上屬於其遺產，才能主張由繼承人承受；若證據不足，產權仍可能被認定屬於登記名義人。

反過來，若出名人先死亡，土地或房屋可能直接被列入出名人的遺產，由其繼承人取得。實際出資人此時只能另外提起訴訟，請求返還。