2026 買房懶人包｜除了頭期款，這8筆隱藏成本你算進去了嗎？
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很多人以為，存到頭期款就能安心買房，結果真的簽約後才發現，買房不只房價本身，還有仲介費、代書費、規費、履約保證、裝潢、家電等一堆現金支出。最怕的是，房子買到了，存款也被榨乾，最後變成「有殼蝸牛，沒錢生活」。
阿明提醒，買房第一件事不是先看總價，而是先算「總現金需求」。銀行貸款通常只支應房屋價金，其他費用多半都要自己準備現金。買方不能只抓2成或3成頭期款，還要把簽約前、過戶時、交屋後、入住前的費用全部算進去。
第一筆是斡旋金。實務上常見約5萬至10萬元，若議價成功，通常會轉為買賣價金的一部分；若沒有成交，則依斡旋內容與契約約定處理。
第二筆是仲介服務費。依內政部規定，不動產買賣仲介服務報酬，向買賣一方或雙方收取的總額，合計不得超過實際成交價金6％，但實務上買方常見負擔約成交價1％至2％，仍應以委託或買賣雙方約定為準。
第三筆是代書費，也就是委託地政士辦理過戶、設定抵押權、用印、完稅等流程的費用，常見約數萬元，會依案件複雜度、地區與服務項目不同而有差異。
第四筆是政府稅費與規費。買方常見支出包括契稅、印花稅、登記規費等。其中買賣取得房屋所有權時，契稅買賣稅率為6％，但課稅基礎不是成交總價，而是依房屋評定標準價格等規定計算。
第五筆是履約保證費。履約保證可降低買賣價金交付風險，市場常見費用約成交總價萬分之六，通常由買賣雙方各負擔一半，也就是各萬分之三，但實際仍依個案與業者規定為準。
第六筆是中古屋水電整修費。很多老屋表面看起來還能住，但電線、水管、防水、浴室、廚房可能都需要整理。若買的是屋齡較高的房子，建議一定要預留基礎工程預算，不要把所有現金都壓在頭期款。
第七筆是裝潢費。新成屋不代表不用裝潢，中古屋更可能需要拆除、泥作、木作、油漆、地板、燈具與收納工程。裝潢費差距很大，簡單整理與全室翻修，金額可能差好幾倍。
第八筆是家具家電費。冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器、床墊、沙發、窗簾、餐桌椅，樣樣都要錢。很多人買房時沒算這筆，交屋後才發現，入住本身也是一筆大開銷。
除了錢，阿明還要提醒「坪數」也要算清楚。權狀30坪不代表室內有30坪，因為權狀面積包含公設。老公寓公設比低，實際使用空間較大；新大樓公設比高，若公設比35％，權狀30坪實際室內可能只剩約19.5坪。買房時不能只看權狀坪數，更要問清楚主建物、附屬建物與公設比例。
最後，買房前一定要算收支比。一般建議每月房貸不要超過家庭月收入三分之一，最好控制在35％以內。若月薪6萬元、房貸3萬元，收支比就是50％，生活壓力會非常大。
阿明總結：買房不是只準備頭期款，而是要準備「頭期款＋交易費用＋稅費規費＋裝修家電＋緊急預備金」。先盤點現金，再回推可買總價；先問銀行可貸多少，再決定要看哪種房子。買房是人生大事，算得清楚，才能住得安心；不要買到房子，卻把生活品質一起賠進去。
